そもそも賃貸併用住宅とは、オーナーが自ら住む住宅エリアと賃貸物件として貸す賃貸エリアが一つの建物になっている住宅です。
通常、不動産投資といえば、アパートやマンションを購入し、すべて賃貸物件として貸すイメージがあるかもしれませんが、賃貸併用住宅は一部を自らの住居スペースとして設けます。
賃貸併用住宅の構造や間取りはオーナーの希望や土地の条件で異なり、たとえば1階部分をオーナーの住居スペース、2・3階部分を賃貸物件とするような間取りもあります。
賃貸併用住宅は、マイホームを建てようと考えつつ、不動産投資にも興味があるという方にとって良いとこどりの方法です。
使っていない土地があるからとはいえ、すべてを賃貸物件の建設に充てるのはリスクが高く、難しいと感じる方も多いのではないでしょうか。
賃貸併用住宅なら、一部をマイホームとして建てるので住宅ローンを返済している感覚で投資資金を返済できるので、リスクを抑えられます。
また賃貸物件から発生する家賃収入で住宅ローンを返済できるというメリットがあります。
では、賃貸併用住宅を建てた場合、どのような収益になるのか、解説します。

賃貸併用住宅の家賃収入

家賃収入は、賃貸併用住宅の規模や賃貸エリアの割合によって異なります。
賃貸部分の間取りは、ワンルームのように一部屋当たりの面積が小さくなるにつれて収益性が高くなりますが、ワンルームは退去も頻繁です。
ファミリーを意識したほうが長く住んでもらえるので、収益性は低くなりますが、収支は安定します。
たとえば、賃貸物件とする部屋を2部屋設け、その部屋の家賃を7万円とすると、年間の家賃収入は168万円です。
とはいえ、この家賃収入はあくまで満室経営ができた場合であり、実際は退去の度に空室となる期間が生じます。

賃貸併用住宅の建設費

建設費は、構造やハウスメーカーによって異なります。
一般的に木造がもっとも安く、次に鉄骨造、最も高い構造が鉄筋コンクリート造です。
木造の坪単価は60万円程度とされており、たとえば木造で延べ面積50坪の賃貸併用住宅を建設した場合、建設費は3,000万円程度になります。
ただし、不動産投資をする際に注意すべき法定耐用年数が構造種別によって異なりますので注意しましょう。
構造種別ごとの法定耐用年数は、木造が22年、重量鉄骨造が34年、鉄筋コンクリート造が47年です。
また賃貸併用住宅の規模は、土地の建ぺい率や容積率の最大限まで建てたほうが合理的ですが、リスクも高くなります。
合理性だけでなく、どこまでリスクを取れるかという点も注意して賃貸併用住宅の規模を決める必要があります。

賃貸併用住宅の収益

以上の家賃収入と建設費により賃貸併用住宅の収益を計算します。
収益のシミュレーションは、メーカーも提出してくれますが、鵜呑みにせず、きちんと内容を確認しましょう。
たとえば、空室率や維持管理費は何％で計算しているのかなど気になる点は確認すべきです。
また家賃収入も一定ではなく、築年数が古くなるにつれ下落します。
家賃の下落率も考慮に入れつつ、賃貸併用住宅の収益性を確認し、投資をするかどうか判断が必要です。

では、土地活用として賃貸併用住宅を建てることには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

家賃収入で住宅ローンを返済できる

土地活用として賃貸併用住宅を建てる最大のメリットといえば、家賃収入で住宅ローンを返済できる点です。
建てる賃貸併用住宅の規模によって異なりますが、たとえば住宅ローンの毎月の返済が15万円で賃貸物件の家賃収入が15万円なら相殺できるため、住居費の出費がなくなります。
合理性や収益性ばかりを考え、過大なリスクを取るのは注意が必要ですが、可能な範囲でのリスクで収益性の高い賃貸併用住宅を購入すると良いでしょう。
住居費の負担が軽減されることで、生活費や資産形成に充てられるお金が増えます。

金利が低い

賃貸併用住宅であっても、一定の条件を満たすと住宅ローンの利用が可能です。
本来、賃貸物件に投資するとなるとアパートローンを利用することになり、住宅ローンと比べ金利が高い傾向です。
不動産投資をするうえで金利をどのようにして抑えるかという点は重要であり、金利によって収益が大きく左右されます。
また賃貸併用住宅ならアパートローンでは適用されない住宅ローン控除も受けられます。

節税効果がある

土地活用で賃貸併用住宅を建てることで相続税の節税効果を期待できます。
相続が開始されたタイミングで被相続人と暮らしていたなどといった条件を満たすと「小規模住宅用地の特例」が適用されます。
小規模住宅用地の特例とは、相続税評価額が居住用の宅地なら80％、貸付事業用なら50％の控除が受けられる制度です。
土地活用をせずに更地として相続したほうが相続税が高くなる場合もありますので、きちんと検討してみましょう。

ライフプランの変更に対応できる

実は賃貸併用住宅はライフプランの変化に対応しやすいという特徴があります。
子どもが小さいうちに賃貸併用住宅により不動産経営を始めた場合、15年や20年経過すれば子どもが結婚する可能性も出てきます。
たとえば、賃貸物件としていた一部の部屋を子ども夫婦、あるいは自分達が住み二世帯住宅とすることも可能です。
とはいえ、想定外のライフプランの変更には対応できない恐れもありますので、ある程度計画性を踏まえて賃貸併用住宅の設計をしましょう。

メリットばかりに思える賃貸併用住宅ですが、もちろんデメリットもあります。
ここからは、賃貸併用住宅のデメリットを解説します。

入居者とのトラブル

一つの建物にオーナーと入居者が住むため、入居者とトラブルになる場合があります。
住居部分と賃貸部分の距離が近いほどトラブルになりやすいので注意が必要です。
生活リズムが異なる場合の騒音トラブルや設備機器の故障によるトラブルなど不動産経営におけるトラブルはさまざまです。
住居部分と賃貸部分の防音性を設計段階から確認しておき、賃貸管理については管理会社に委託するとトラブルは軽減されるでしょう。

空室リスク

不動産経営をするうえで切り離せないのが空室リスクです。
土地活用として賃貸併用住宅を建てたにも関わらず、空室のままでは収益が上がらず、自分でローンを負担する必要があります。
きちんと入居者のニーズを満たすような設備機器の導入や適正な価格設定により、空室がないように経営者としての意識が必要です。

売却が難しい

不動産投資の出口戦略は売却になりますが、賃貸併用住宅の場合、そもそも需要が少ないため売却が難しい恐れがあります。
自宅の購入を考えつつ、不動産経営もしたいという方が少ないためです。
もちろん収益性の高い賃貸併用住宅なら売却の可能性も高くなります。
計画段階から出口戦略を考慮に入れ、可能な限り収益性の高い賃貸併用住宅を建てましょう。

賃貸併用住宅は、家賃収入で住宅ローンが支払える可能性がある魅力的な土地活用の方法です。
とはいえ、住宅を建てるより建設費も上がり、入居者とのトラブルや空室リスクなどといった賃貸経営ならではのリスクも付いてきます。
メーカー任せにするのではなく、きちんと経営者としての目線を持ち、収益性の高い賃貸併用住宅を建てましょう。