一般的に不動産会社は売り手と買い手の間で売買契約を締結します。　
つまり、不動産会社への仲介手数料とは、不動産への成功報酬です。

中古マンション購入時に不動産に支払う仲介手数料は、原則として物件の売買契約時と物件の引き渡し時にそれぞれ半額ずつ支払います。
ただし、中古マンションの売買が成立しなければ、不動産会社から仲介手数料を要求されても支払ってはいけません。

・仲介手数料上限額の計算方法

一般的には、「物件価格×3％+6万円」の式を使って仲介手数料の上限額を計算します。
法定上限額の計算としては、200万円未満の物件は「物件価格×5％」、200万円以上400万円未満の物件は「物件価格×4％」、400万円以上の物件は「物件価格×3％」の式でそれぞれ求めることができます。

＊購入するマンションが新築の場合

新築のマンションは販売代理店や直販により売られている場合が多いため、仲介手数料がかからない場合が多いです。
ただし、新築マンションの場合は広告費用や人件費が物件価格に上乗せされるため中古マンションに比べて価格が割高になります。

＊マンションの所有権が不動産会社に変わった場合

中古マンションの売買時には、売り手と買い手の間を不動産会社が仲介します。
しかし、中古マンションの持ち主が不動産会社の直接物件を売却した場合は、中古マンションの持ち主が不動産会社に変わるため、不動産会社は物件を直接販売します。
したがって、この場合には仲介手数料がかかりません。

＊仲介業者を挟まずに直接購入する場合

不動産会社を仲介せずに、個人売買により購入する場合は仲介手数料が発生しません。
しかし、不動産売買は複雑で難しいので、ある程度の専門知識を持っていないと個人間で手続きを行うにはかなり困難です。
確かに個人売買は手数料はかかりませんが、不動産売買の知識を持ち合わせていない場合は巧妙な手口で騙されてしまう可能性も十分に考えられるため危険です。

仲介手数料がかからずマンションを購入できるケースとして、新築マンションであること、所有権が不動産会社の場合、不動産会社を挟まずに個人間でマンションを購入する場合の主に3つがあります。
ただし、仲介手数料がかからない中古マンションが必ずしも安いわけではないため注意が必要です。