まずはインカムゲインの利益の仕組みを知るために、意味と特徴について解説します。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、資産を保有すると定期的に得られる利益です。たとえばマンション投資だと部屋を入居者に貸すことで家賃が発生し、そのまま収入になります。ただし、収益物件の価格は高く、ローンを利用していくのが一般的です。
ローンは得た家賃収入から返済に充てられ、完済すれば家賃が利益になります。定期的に管理費や固定資産税、修繕積立金などの経費を支払う必要があるため把握が必要です。
他にもローン金利や通信費、士業者への報酬など、広範囲で経費として認められます。

税制

インカムゲインは定期的にかかる経費を差し引き、その経費に所得税がかけられます。給与や年金収入によって税率が異なり、5%〜45%です。
内訳は7段階あり、速算表によって税制がわかります。
たとえば税率が5%になるのは課税される所得金額が195万円以下で、控除額は0円です。税率が45％になるには課税される所得金額が4,000万円を超える必要があり、控除額は4,796,000円になります。5％と45％を除くと、残り5つは10%・20%・23%・33%・40%です。
ただし、不動産所得が年間で20万円以下なら申告する必要がありません。インカムゲインの収入によって税額がどれくらいになるかは「不動産所得－必要経費－課せられる所得税率」で計算できます。

インカムゲインに向いている方

インカムゲインの不動産投資をするなら、長期を見据えられる方がおすすめです。空室さえなければ安定的な収入を得られて、就業が難しくなっても問題ありません。就業が難しくなるケースは定年退職する方だったり、病気で今までどおりの仕事ができない方だったりが該当します。
ただし、インカムゲインは収益物件の購入から始まり、最初の収益は小さいです。しかし、空室が埋まって満室になり、少しずつ物件数を増やしていけば大きな利益になります。
経費別だと最初は月数万円の収益だったのに、継続していけば収益は数十万円～数百万円になって魅力的です。

次にキャピタルゲインの利益の仕組みを知るために、意味と特徴について解説します。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、資産の売買をすることで得られる利益です。
たとえばマンション投資だと、マンションそのものを売却することでまとまった利益を得る方法になります。ただし、購入したマンションを工夫なしで売却してしまうと、差額がないどころか損失になる可能性が高いです。
そのため購入したときよりも高い金額で売却できるように、投資先や売却するタイミングなどを見極める必要があります。

税制

キャピタルゲインの税率は、不動産の短期所有と長期所有によって異なります。不動産の所有している期間が5年未満だと短期所有、5年以上だと長期所有です。短期所有になると所得税が30.63％、住民税が9％で、足して39.63％が税金として発生します。長期所有になると所得税が15.315%、住民税が5%で、足して20.315%が発生する税金です。
つまり、キャピタルゲインにかかる税金の計算は短期所有だと「利益×39.63%」で、長期所有だと「利益×20.315%」になります。短期所有と長期所有で差が19.315%もあり、最終的にかかる税額が違うのがポイントです。

キャピタルゲインに向いている方

キャピタルゲインの不動産投資をするなら、短期で勝負したい方におすすめです。難易度が高いですが、うまくいくと数か月で数百万円の利益になります。
また、売却するタイミングを計ると将来的に価値が上がる不動産もあり、保有する戦略も有効です。しかし、どの不動産がどれくらいのキャピタルゲインを生むかを考える必要があり、専門的な知識とリサーチする努力が欠かせません。

最後はインカムゲインとキャピタルゲインそれぞれに、どのようなメリットとリスクがあるのかを解説します。投資方法によって収益の方法が異なるため、メリットだけで満足するのではなく、損失が出ないようなリスクヘッジが必要です。
不動産投資を検討している方はどちらの投資方法が良いか、参考にしてください。

インカムゲインのメリット

インカムゲインは手間や負担がかからず、安定した収益を上げられるメリットがあります。不動産投資のなかでは低リスクの投資方法で、初心者の方におすすめです。インカムゲインで収益を上げるなら入居者の需要が高いエリアを探し、人気のある物件が何かを知る必要があります。
たとえば近くに大学があった場合、大学生が入居する可能性が高いです。
さらに入学式は4月なので、3月までは入居希望者が多くなるでしょう。入居のタイミングを把握できたら外観をメンテナンスして整えたり、広告費を使ったりして入居率を上げるようにしましょう。

インカムゲインのリスク

インカムゲインは入居者がいなくなることで空室になり、家賃収入が断たれてしまうリスクがあります。そのため、ニーズの読み間違いを避けてエリアの情報を把握しなければなりません。
たとえば人が集まる都心までのアクセスが近い物件を探している方をターゲットとした場合、駅から遠すぎてしまうと入居者がなかなか見つかりません。仮にニーズを読み間違えて家賃収入がなくても、収益物件を購入するために組んだローンや管理費、維持費などの支払いは続きます。
不動産経営が苦しくならないように、ニーズを把握しましょう。

キャピタルゲインのメリット

キャピタルゲインは短期間で大きな利益が得られるメリットがあります。利益を得るには購入する不動産の投資先や売却のタイミングに委ねられ、投資初心者には扱いにくいです。具体的には物件の立地条件や将来性を考慮し、地価が上昇する可能性が高い物件を選ぶと良いでしょう。
たとえば新しい駅が開業する情報があった場合、主要駅の近さや利便性で地価が将来的に上がるかを判断します。自身で情報収集する方法だと限界があるため、土地や物件に詳しい専門家に依頼すると良いでしょう。

キャピタルゲインのリスク

キャピタルゲインは売却のタイミングが難しく、物件の価格が落ち込んでしまうと利益が出ないリスクがあります。資産価値が下落することで発生する損失を「キャピタルロス」と呼び、購入価格より売却価格が下がる状態を避けなければなりません。
キャピタルゲインのリスクを下げるには、インカムゲインから始める方法がおすすめです。
まずはインカムゲインで安定収入を得て、継続すれば将来的に不動産価値が上がり、結果的に大きなキャピタルゲインが得られるケースがあります。

不動産投資で利益を得るために、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。
インカムゲインは資産を保有すると定期的に得られる利益で、キャピタルゲインとは資産の売買をすることで得られる利益です。
仕組みは異なりますがそれぞれのメリットとリスクを理解し、自分に適した方法で挑戦してみてください。