海外に在住する日本人が日本の不動産を売却できるように、外国人も日本国内で不動産の売却は可能です。
最近は、投資目的で海外の不動産を売却するケースも増えて、中長期在留者が本国に帰る際に購入した土地や自宅を売却することもあります。
不動産を売却する流れは、外国人でも変わることはありませんので難しくないように思えますが、必要書類を揃えたりするまでに時間がかかります。
また、税金は日本の法律が適応されますので、しっかりと調べておく必要はあるでしょう。

売主および買主が外国人でも売却は可能

外国人が不動産を売却することに驚く方もいるでしょう。
法律では、不動産を売却することに国籍制限はありませんので、買主や売主が外国人でも問題なく売買できます。
日本語がしっかりと理解できない場合には、通訳を依頼するか翻訳版の書類を用意する、日本人の代理人を依頼するなどが必要です。

国内に住んでいない方は代理人が必要

売却を希望する外国人の方が、国内に居住していない非居住者の場合には、代理人を立てなければいけません。
なぜなら、所有権移転登記などの手続きは日本国内でおこなう必要があるからです。
本人が手続きできない場合には、代理人は売買契約を締結し不動産の引渡しを代行します。まずは、売却するために不動産会社を探し、売却を代行する代理人を探します。
弁護士に代理権限委任状を作成してもらうことで、法的に代理人が不動産の売却に関する権限を持つことができるのです。

在留期間で手続きが異なる

外国人が不動産売却をおこなうためには、日本にどれだけ在留していたのかを証明する必要があります。
不動産の売却時には所有権移転登記をおこないますので、住民票や印鑑証明の提出を求められます。
日本人であれば、役所でこれらの書類を発行してもらえますが、外国人の場合には条件を満たしている方のみとなります。
住民基本台帳制度により住民票を発行してもらえる外国人の方は、以下に当てはまっているか確認してください。

●中長期在留者
●特別永住者
●一時庇護許可者及び仮滞在中許可者
●出生による経過滞在者または国籍喪失による経過滞在者

この4つの条件を満たしている外国人であれば、書類の取得はできますが、手続きが複雑になりますので時間がかかります。
不動産を売却することを決めたら、早めに書類の申請をして準備を進めていきましょう。

不動産を売却するには、以下の必要書類を用意します。

●身分証明書
●登記識別情報通知書
●固定資産評価証明書
●住民票
●印鑑登録証明書

不動産を売る場合、上記と同じ書類を提供するのですが、外国人の方が住民票と印鑑証明書を取得することは非常に難しく時間がかかります。
基本的に外国人の方が住民票を取得するには、中長期在留者であることが条件です。
日本に住んでいない方や在留期間が短い場合には発行が認められません。
このような場合には、代替書類を用意しなければいけませんので早めに準備しましょう。
国内に住居がある場合は、司法書士に依頼し登記委任状を作成してもらい、在日大使館で認証を受ければ代替書類にできます。
日本で不動産を売却するとなれば、必要書類や契約書などはすべて日本語で書かれています。
とくに登記識別情報通知書や固定資産税評価証明書などは、内容が細かくわかりにくいので日本人でも説明してもらわないと理解しにくいものです。
専門用語なども含まれますので、必要に応じて通訳や翻訳を手配したり、代理人に委任する必要もでてきます。
書類を手配するにあたって、自分だけでは手続きが難しいと感じた時には、一度不動産会社に相談してみましょう。
外国人の不動産売却経験がある不動産会社であれば、必要書類をどのようにして集めるのか、手続きの流れなども熟知しているので力になってくれます。

海外在住の外国人は宣誓供述書が必要

海外から日本の不動産を売却する場合には、現地の公証役場にて宣誓供述書を公証してもらう必要があります。
公証人の前で住所と署名を宣誓し、公証人が間違いないと認めれば公証されます。
本人確認のための書類ですが、日本にいないために、このように複雑な手続きを取らなくてはならないのです。
ただし、不動産は日本国内で売却されますので、不動産の相続登記をするには、さらに手続きをおこないます。
宣誓供述書は、日本語に正しく翻訳され日本の公証役場でさらに認証を受ける必要があります。

国内の不動産を外国人の方が売却する場合には、3種類の税金を納めなければいけません。
1つ目は、譲渡所得税で所得税と住民税を合わせたものになります。
2つ目は、印紙税で売却価格によって異なるのが特徴です。
3つ目は、登録免許税で物件の数×1,000円によって求められます。
支払う税金は、売主が居住者か非居住者かによって納税方法が異なるので注意しましょう。

居住者と非居住者の確定申告について

居住者の場合には、不動産の売却で得た翌年に確定申告をおこない納税します。
確定申告書は、各自治体の税務署窓口で受け取るか、国税庁のwebサイトからダウンロードして取得してください。
必要事項を記入し、2月16日〜3月15日の間に確定申告を終わらせましょう。
非居住者の場合は、買主が売主の代わりに源泉徴収税を納めます。
これは申告漏れを防ぐためで、売主は源泉徴収で税額を差引いた後の金額を受け取ることになります。
日本に住んでいない非居住者が、所有する不動産を売却して利益を得た場合には、所得税が課税される仕組みです。
この場合、買主が源泉徴収税を支払いますので、売主は売却金額から源泉徴収税を差し引いた金額を受け取ることになります。
買主が源泉徴収を納めた後には、非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書が、売主に渡されますので確認しましょう。
ただし、売却金額が1億円以下の場合や購入者が居住用に不動産を購入した場合には、非居住者が売却しても源泉徴収はおこなわれません。

非居住者の確定申告が必要なケース

非居住者は自分で確定申告する必要はありませんが、以下の場合には申告をおすすめします。

●不動産売却で利益が出た
●源泉徴収で税金を納め過ぎた
●3,000万円の特別控除などを利用したい

確定申告では、源泉徴収された税金の過不足が清算されますので還付が受けられます。
ただし、非居住者が確定申告をおこなう場合には、代理人となる納税管理人を決めてから、税務署に届出書を提出しなければなりません。
早めに準備をおこない、スムーズに確定申告できるようにしておきましょう。

外国人が日本の不動産を売却できるのか、必要書類や税金の納め方について解説しました。
少し手間はかかりますが、手順をふめばスムーズに不動産を売却することはできます。
複雑な手続きでお困りなら、不動会社にお任せください。
必要書類から代理人探しまで責任を持ってサポートしますので安心です。