都市近郊で農業を営んでいる場合、市街化区域にある農地は、ほとんどが生産緑地の指定を受けています。
指定の見直しの時期を迎えた2022年は、ご自身の将来と向き合うときです。

生産緑地とはどのような農地なのか？

都市計画を優先的におこなう市街化区域では、条件を備えた農地を生産緑地に指定して、税負担の軽減により農業を保護しています。
その土地で以前から農業を営んでいる方にとって、開発や整備による地価の上昇にともなう固定資産税の負担増は深刻な問題でした。
同じ土地で農業をおこなっているにもかかわらず、勝手に土地が値上がりしてしまい、負担だけが増えてしまったからです。
そこで、面積が500m²以上の土地で農業などの1次産業を継続して営んでいることなどを条件とした、生産緑地法を制定しました。
また、営農に欠かせない設備を整えることや土地の関係者が同意することなど、すべての条件を満たす場合に限って指定を受けることが可能です。
市街化区域内の条件に合致した農地を指定するのは市区町村長であるため、指定解除を申し出ると自治体がその土地を購入する仕組みもセットで導入しています。

農地所有者にとって悩ましい2022年問題とは？

1972年制定、1992年改正の生産緑地法によって指定を受けた農地での営農は、30年間継続する義務がありますが、2022年が指定を継続するかの見直し時期にあたります。
農業を継続しない場合は売却する方が多いとの見込みから、供給過剰による土地価格の暴落への懸念が「2022年問題」です。
しかし、2017年の改正により30年を区切りとしていた延長期間は、10年ごとに変更になるなど、従来の予想とは異なる動きになりました。
指定を受ける面積の条件緩和も自治体の判断でおこなえるようになり、農産物を活用した農家レストランや産品の直売所の経営など6次産業化も可能になっています。
そのため、農地を保有する方の選択肢が増え、売却などの動きが活発化しておらず、土地価格は高止まりのままです。
とはいえ、今後10年間農業を続けるのか、指定を解除して売却するのか、農地所有者にとって悩ましい問題であることに変わりはありません。

今後、農業経営を継続するか悩んでいる場合、ご自身もくわえた関係者全員の話し合いが欠かせません。
適切な判断を下すために、生産緑地の指定解除の要件を把握しておきましょう。

生産緑地の指定解除の要件とは？

生産緑地の指定を受けてから30年が過ぎていることや、農業経営の中心になっている方が病気などで従事できないまたはお亡くなりになった場合です。
指定の解除は、所有者が申し出をおこなわない限り継続します。
しかし、農業経営は多くの方が協力しておこなうことから、中心になっている方以外のメンバーが健康を損ねた場合も対象となります。
また、お亡くなりになった場合では、土地の所有者がお亡くなりになっても、営農活動の中心がお子さんなどに代替わりしている場合は、対象外になります。
あくまでも、農業経営を中心になっている方の病気やケガ、お亡くなりになったことが要件です。
もし、営農活動の中心の方がお亡くなりになったとき、農業を続ける場合は特定緑地に変更します。
向こう10年間の営農が義務化になり、その後は10年ごとの見直しになりますが、指定を受けて30年の期限までに手続きが条件です。

売却するための指定解除の方法と流れ

先ほどの要件を満たしていることを確認し、30年の期限である指定告示日が不明の場合は、自治体に問い合わせるなどします。
農業の中心になっている方が従事できなくなったことを要件にする場合は医師の診断書、お亡くなりになった場合は戸籍謄本などが必要です。
届け出前に必要書類を自治体などに問い合わせる、ホームページからダウンロードして揃えるなどの準備をおこないましょう。
指定解除は、自治体に買取を申し出ることで申請したことになります。
申出書類はダウンロードし、印鑑登録証明書や土地の登記簿謄本などの準備が必要です。
書類の提出後、市区町村長から買取に関する通知が届き、価格を話し合い、成立により生産緑地の指定が解除になります。
買取をおこなわない場合は、農業委員会が営農者への斡旋をおこない、希望者と合意したときは売却可能です。
宅地価格での斡旋になるため、購入希望者は少なく、成立は見込めません。
不成立の場合は所有したまま、住宅などの建築や宅地造成に対する制限が解除になります。

農業後継者がいないなど、農業経営の厳しさから生産緑地の売却を目指す場合、指定解除による影響を把握しておくことが重要です。
次に検討するのは10年先になるため、注意点を踏まえて、関係者全員で話し合いましょう。

指定解除は固定資産税への影響が大きい

生産緑地は農地として評価するため、指定がなくなると、固定資産税が宅地並みになり、ほとんどの地域で約10倍になります。
農業を継続することもできますが、固定資産税が10倍になると、どんなに努力しても農業での黒字化は見込めません。
とはいえ、農業経営をやめても固定資産税は納税しなければならず、負担は増すばかりです。
ただし、急激な納税額の増加による影響をやわらげるため、激変緩和措置を適用した課税額になります。
2023年は課税標準額の20％とし、その後毎年20％ずつ増やして5年後に宅地並み課税にする方法です。
固定資産税であることから、毎年1月1日に営農していることが条件になります。

相続税の納税猶予額の確認もポイント

生産緑地の指定を受けている間は相続税も納税猶予になっていましたが、解除すると納税義務が発生します。
注意点は、固定資産税と異なり、相続税はさかのぼって納税することになるため、相続税の納税義務が発生した日からの利子税も対象となることです。
30年の間にお亡くなりになった所有者の相続税が対象となりますが、利子税は年3.6％ですので、大きな金額になります。
相続税も固定資産税と同じように特例措置があり、現在の所有者が生存中は納税が猶予されます。
ただし、指定解除になっても農業を継続していることが条件であるため、農業を継続しない場合は、特例措置の対象外となり、納税しなければなりません。

特定生産緑地の指定を受けるべきか？

農業後継者が複数いらっしゃる、その方たち全員が今後も農業を継続していく覚悟があれば、指定を受け、固定資産税や相続税の猶予を受けることも可能です。
しかし、その猶予もいつまで続くかわからず、相続税は増え続ける可能性もあります。
土地の売却によって得た資金で納税すると、次世代への重荷を取り除くことが可能です。
今こそ、将来に禍根を残さない決断をすべきときと心得ましょう。

生産緑地とは、市街化区域で農業を継続するために指定を受けた農地であり、30年後の指定日までに継続するか解除するかの手続きが必要です。
要件を満たすと解除できますが、固定資産税や相続税の特例は受けることができません。
次世代の負担を軽減するための売却も選択肢として、所有者全員で話し合いましょう。