まずは税金の種類から確認しておきましょう。
不動産の相続で支払う税金の種類は、以下の２つです。
 

●登録免許税
●相続税

順番に解説します。

種類①登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記にかかる税金です。
所有権移転登記にかかる税金のため、相続税だけでなく不動産売買など不動産の所有者が変わるタイミングで支払う必要があります。
登録免許税の計算方法は、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算が可能です。
税率は名義変更の原因によって異なり、売買に関する名義変更なら「固定資産税評価額×2.0%」、相続に関する名義変更なら「固定資産税評価額×0.4%」とされています。
固定資産税評価額は、地方自治体が決定します。
3年に1度見直され、実際に取引される実勢価格とは異なりますので注意しましょう。
建物なら50～80%程度、土地なら60～70%とされており、実勢価格より固定資産税評価額の低いです。
また登録免許税を納付する方法は、基本的に現金です。
登記所で登録免許税を納付するのではなく、銀行などの金融機関で納付します。
金融機関に登録免許税納付用の納付書が置いてありますので、必要事項を記入し納付すると、領収書をいただけます。
その領収書を登記申請書に添付し、登記所に提出すると手続き完了です。

種類②相続税

次にご紹介するのが相続税です。
不動産の相続に関する税金と言えば、相続税をイメージされるのではないでしょうか。
相続するすべての不動産に相続税がかかると勘違いされている方もおられますが、実際は異なります。
相続税には、法律で基礎控除額が定められており、基礎控除額を超えた額に対して相続税がかかります。
控除とは、相続する不動産から決められた額を差し引くという意味です。
税金控除を利用することで、課税対象額が減り、納付する税金も減らせます。
また相続税の納付も登録免許税と同様に現金一括納付です。
自身で相続税の納付書を作成し、金融機関などに納付する必要があります。

不動産を相続するうえで注意したいのは、相続税です。
先述したとおり、相続税は一括納付が必要であるにも関わらず、登録免許税と比較し高額になってしまいます。
ある程度不動産を相続する前から相続税の計算をおこない、資金計画を立てておく必要があります。
では、相続税の計算はどのようにおこなえば良いのでしょうか。

相続税の基礎控除額

先述したとおり、相続税には基礎控除があり、基礎控除を超えた分のみ相続税がかかります。
基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。

3,000万円＋600万円×法定相続人
相続人が2人いれば、基礎控除額は4,200万円になります。
つまり、不動産を含め相続する遺産の総額が4,200万円以下なら相続税はかかりません。

法定相続人とは？

法定相続人とは、相続を受ける権利を持っている方を指します。
法定相続人により法定相続分が異なり、配偶者の有無により大きく異なります。

配偶者がいる
配偶者がいる場合は、以下のような配分になります。

●子どもがいる場合：配偶者1/2、子どもで残り1/2を均等配分
●子どもがおらず、親がいる場合：配偶者2/3、親で残り1/3を均等配分
●子どもと親がおらず、兄弟姉妹がいる場合：配偶者3/4、兄弟姉妹で残り1/4を均等配分

配偶者がいない
配偶者がいない場合は、シンプルです。
子どもがいる場合は、子どもが全額相続し、子どもの人数により均等配分します。

相続税の計算方法

法定相続人が決まると、いよいよ相続税の計算をおこないます。
ここでは具体的な例から、実際にかかる相続税を確認しておきましょう。
遺産額が1億4,400万円の相続で配偶者と子ども3人の場合、課税対象額は以下のような計算になります。

遺産額1億4,400万円-（基礎控除額3,000万円+600万円×4 ）＝9,000万円
つまり、遺産額1億4400万円に対し9,000万円課税されるというわけです。
次に遺産額を法定相続分の割合で分割したと想定し、この課税対象額9,000万円も同様に法定相続分で分割します。
そうすると配偶者が4,500万円、子どもが1人あたり1,500万円課税されます。
この課税価格に対し相続税の税率を掛けて相続税を算出しますが、課税価格が上がるにつれて税率も高くなりますので注意しましょう。

●課税価格1,000万円以下：税率10%
●課税価格3,000万円以下：税率15%、控除額50万円
●課税価格5,000万円以下：税率20%、控除額200万円
●課税価1億円以下：税率30%、控除額700万円
●課税価2億円以下：税率40%、控除額1,700万円
●課税価3億円以下：税率45%、控除額2,700万円

今回の例の場合、配偶者が700万円、子どもが175万円相続税を支払う必要があります。

固定資産税評価額と相続税路線価を参考

不動産を評価する場合、建物は固定資産税評価額、土地は相続税路線価を参考にして評価をおこないます。
路線価は、道路に面する土地の単価を表しており、国税庁のホームページで確認可能です。
一般的に路線価は、公示価格の70～80%程度とされており、これが「現金で遺産を残すより不動産に変えたほうが相続税対策になる」と言われる所以です。

遺産が大きくなればなるほど重くのしかかる相続税ですが、相続税を抑える対策もあります。
きちんと対策を知っておき、賢い相続をおこないましょう。

対策①住宅資金贈与制度

相続税の対策として、前もって贈与を受けておき、実際に相続する額を減らすという対策があります。
その対策として有名なのが住宅資金贈与制度です。
住宅資金贈与制度とは、子どもが住宅を購入するにあたり、最大1,310万円まで非課税で贈与できる制度です。
住宅購入のための資金である必要はありますが、教育費などにお金がかかる子育て世帯には嬉しい制度であり、可能なら活用しましょう。

対策②配偶者贈与制度

配偶者のための制度もあります。
住宅資金贈与制度は、直系尊属つまり住宅を購入する本人の父母などから贈与を受けた際に贈与税が非課税なる制度ですが、配偶者贈与制度は直系尊属ではない配偶者でも利用できる制度です。
配偶者が居住用の不動産を購入する場合、最大2,000万円まで非課税で贈与できます。
こちらも住宅資金贈与制度と同様に相続する額を減らせる制度です。

対策③相次相続控除

相続が10年以内に相次いで発生した際に利用できる制度です。
短期間に相続が発生することで、同一の財産に対して二重に相続税の負担がかかってしまうため定められました。
たとえば、祖父が亡くなり、10年以内に父が亡くなった場合などが該当します。
相次相続控除を活用するには、最初の相続で相続税を適正に納付していることが条件です。

不動産の相続には、登録免許税と相続税がかかります。
とくに相続税は、相続する遺産が大きくなればなるほど、納付する額も大きくなります。
前もって相続税の計算をしておき、きちんと納付できるよう資金計画を立てておきましょう。
また相続にかかる税金を抑える対策もありますが、対策を講じるには相続人の協力が必要不可欠です。
相続は話しにくい内容かもしれませんが、あらかじめ相続人と話し合っておき賢い相続をおこないましょう。