不動産投資を始めるにあたって、利回りに関する知識はとても大切となり、切っても切り離せない言葉となります。
不動産においては、表面利回りと実質利回りの2種類があることをご存じでしょうか。
それぞれどのような意味があるのかご紹介いたします。

表面利回り

投資した金額によって得られる金額は変化しますが、その見込み収益の割合について「利回り」といいます。
そのなかの表面利回りとは、1年間で得た不動産の家賃収入をその不動産の購入価格で割ったものを言い、グロス利回りとも呼んでいます。
たとえば表面利回りの数字が20％の物件の方が、10％の物件よりもお買い得であるということになるのです。
しかし表面利回りの数が高いと、必ずしも得かというと残念ながらそうではありません。
表面利回りには、管理費、税金、修繕費といった費用に関するものは含まれていないからです。
このようなことから、実際の利回りよりも高い数値が算出されてしまうのです。

実質利回り

一方実質利回りとは、管理費、修繕費、固定資産税、保険料など、不動産を所有するにあたって必要な費用も加味されているものを言います。
より実際の数値に近い割合が算出できるため、具体的な収益や不動産を選ぶ際の比較には、こちらの利回りが適しているといえるでしょう。
しかしこの実質利回りも、入居者がいる状態の家賃収入を計算式に入れるため、空室が出てしまった場合に正確な算出が難しくなります。
また建物は築年数が経つにつれ老朽化するものであり、年々修繕費などの維持費が必要となります。
このように利回りとは流動的なものであり、その時の状況や状態によって変化するものです。

資産の価値が高い不動産

不動産投資のための物件選びについて、利回りは一つの判断基準であることがわかりました。
しかし利回りの数字ばかり気にすることはよくありません。
1番の収入源となる家賃収入が途絶えないためにも、人が集まりやすい土地であるか、入居者に長く住み続けてもらえる建物であるかが重要となります。
再開発が進むエリア、都心へのアクセスが便利、大学が近くにある、駅近の物件であるなど、このようなエリアは需要が高いため参考にすると良いでしょう。

不動産投資初心者の方にとっては、利回りの相場がどれくらいであるのかわからないものです。
ここでは利回りの考え方や一般的な相場について、 2022年4月の不動産投資家調査によるデータを参考にしています。

賃貸住宅一棟の場合

賃貸住宅一棟でファミリータイプの期待利回り相場をみてみると、東京4.1％、横浜と大阪4.7％、札幌、仙台、広島5.5％といった結果です。
この数値は前年度と比べると、ほとんどの地域で低下傾向となっています。
またワンルームタイプの期待利回りをみてみると、東京4.0％、横浜と大阪4.5％、札幌と仙台5.3％、広島5.5％といった結果です。
ワンルームの場合は前年比と比べると、横ばいの地域が多いことがわかります。
このような結果からみて、東京に比べ地方の方が利回りが良くなることに疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。
これは不動産の購入価格が、都心と比べると地方の方が安いことが原因と言えます。
利回りの数値だけをみてしまうと地方のほうが良いのではと思われがちですが、地方の場合入居者が集まらず家賃収入が得られない可能性を考えなくてはいけません。

投資用不動産の利回りの動向

近年、投資用不動産の利回りの動向を見てみると、オフィスは東京や大手町など日本の中心地で低い水準となっています。
コロナ渦や国際情勢の不安定が原因していると考えられるでしょう。
一方商業用の店舗では、都心の高級専門店では利回りが横ばい、郊外の大型ショッピングモールでは低下となっています。
このように近年利回りは多少の低下はあるものの、それほど大きな変動はないことがわかりました。
これらを踏まえて東京、横浜、大阪などの大都市では4.0％〜4.5％、福岡、広島、札幌などの地方都市では5.0％〜5.5％を平均相場と考えてよいでしょう。
これから不動産の投資を検討している方は、物件選びの参考にしてください。
不動産投資家調査 | 一般財団法人 日本不動産研究所 (reinet.or.jp)

不動産投資をした場合、実際にどれくらい利益を得ることができるのか、利回りの計算方法をみてみましょう。
投資初心者の方がまず初めに覚えておきたい計算方法となるため、ぜひ参考にしてください。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、「（年間の家賃収入÷物件の価格）×100」の計算方法によって求められます。
実際にシミュレーションしてみると、1ヵ月の家賃収入が20万円の不動産を4000万円で購入したとします。
この場合、年間の家賃収入は20万×12ヵ月＝240万となり、表面利回りは（240万円÷4000万円）×100＝6.0％となるのです。
単純な計算方式であり管理費や固定資産税などの費用は考慮されていないため、あくまで目安にしかならず、実際より高い数値が出る傾向にあることを知っておきましょう。

実質利回りの計算方法

次に実質利回りの計算方法は、1年間の家賃収入から税金、管理費、保険、修繕費などの費用を引いた額を計算式に当てはめることになります。
実質利回りは、「｛（年間の家賃収入－年間費用）÷物件価格｝×100」の計算式となります。
実際にシミュレーションしてみると、1ヵ月の家賃収入が20万円の不動産を4000万円で購入、年間にかかる費用の合計が80万としましょう。
この場合、年間家賃収入から費用を引いた額が160万円となり、（160万円÷4000万円）×100＝4.0％となります。
実質利回りは手数料やその他費用を含んでいるため、より正確な判断基準となるでしょう。

その他の判断基準

実際に計算してみると、同じ家賃収入と物件価格であっても必要となる経費によって大きく利益が異なることがわかりました。
ここで気を付けたいことが、例えば新築と比べて築年数が経過した物件では修繕価格が大きく変わってきます。
取得してすぐは良いのですが、長く物件を所有すると修繕費がかさみ利益が減少することがあるということです。
また家賃を上げることで利回りも上がりますが、人気のエリアでない限り高すぎる家賃では入居者が集まらず家賃収入を得ることができなくなってしまいます。
家賃は周辺の相場に合わせて設定し、入居者を途絶えさせない工夫が必要となります。
投資用の不動産選びはとても難しく、初心者は特に判断に迷うものです。
投資用不動産の管理や経営のノウハウを持った不動産会社など、プロに相談してみることをおすすめします。

不動産投資にとても大切な利回りに関することや、実際の相場と計算方法についてご紹介いたしました。
購入を決める前に計算式を使用して、利益額のシミュレーションをすることが大切です。
これから不動産投資を始めようとお考えの方の参考になればと思います。