最近ではワンルームマンションなどでの不動産投資も増えつつあるように、ひと昔前と比べ投資を始めやすい環境にあると言えるでしょう。
普段は会社員として働きながら、副業としてこうした不動産投資をする方もいるうえ、本業として本格的におこなっている方もいます。
どちらにせよ、運用が好調である程度以上の利益が安定して長期間得られる見込みがあるのであれば、法人化するというのも一つの手段と言えます。
法人化することによりこれまで個人として管理してきた資産を、会社に移して管理するようになるわけですが、ではどういった方法でそれをおこなえば良いのでしょう。
法人となるためには、さまざまな手続きが必要ですし法律に則った準備や、それらに伴って発生する費用の用意などかなり複雑で煩わしい手順を踏まなければいけません。
ただ個人のままで資産運用していくよりも、条件次第では会社にしてほうがメリットが多くなるのも事実ですので、会社設立の流れを見ていきましょう。
まず会社概要を決めなければならず、これはどういった会社であるのか、その目的や社名、所在地や資本金など最低限のことを決める作業です。
次にこれらの概要を「定款」としてまとめ、公証役場でそれを証明してもらうことになり、これを「定款認証」と言い、株式会社設立には欠かせない手順となります。
そして資本金の払い込みとなりますが、これは出資者となる全員が発起人か取締役の口座にその出資金を振り込むもので、これが会社として最初の資本金となるわけです。
その後設立登記へ移っていき、登記申請書や資本金の払込証明、他にも役員の就任承諾書など指定された書類を作成・添付して法務局へ持っていきます。
そして晴れて会社の設立日を迎えることになるわけですが、これは登記申請書が法務局に受理されたその日となり、登記完了証が交付されます。
これら一連の流れのなかには当然、費用が発生し、その金額の目安としては定款認証に5万円、収入印紙や登録免許税が合わせて19万円ほどです。
また大切な準備として会社の印鑑の作成があり、会社実印と会社銀行員のこの2本は最低でも作っておく必要があり、実印は印鑑証明を取っておきましょう。
さて会社設立後におこなう手続きもありますのでご紹介していきますが、まずは口座の開設で必要書類はその金融機関により少し異なりますので事前にリサーチしてください。
そして2か月以内に、管轄の税務署や都道府県税事務所・市区町村役場に対して法人設立の届出書を提出し、もし従業員を雇う場合はハローワークにも各種届出が必要です。

法人化は、個人で税制上のメリットがなければ意味がありませんので、ここではそのメリットについて解説します。
まずは経費の扱いで、個人の場合は所得が10種類に区分され、それぞれに所得税がかかり、なおかつ税率も異なるうえ、一部の所得は分離課税となってしまいます。
この分離課税の場合は、他の所得と合わせて損益を計算することができず、他の所得が赤字であってもこの分離課税の部分は課税されることになります。
しかし法人の場合はこの10区分はなく、収支を全体で見ることができますので、個人ではできなかった費用を経費として計上できるようになるわけです。
また給与の面で言えば個人事業主であれば、給与は費用として認められませんが、会社の場合は役員報酬といった扱いになりますので、費用として処理できます。
次に相続に関してですが、ここに関わってくる相続税も法人化することで節税効果があり、たとえば家族を役員にすることで、所得を分散でき資産を圧縮できるわけです。
不動産投資は好調な時期もありますが、逆に空室が増えたり修繕費が発生したりとなにかと費用がかさむ時期もあり不安定な一面があります。
つまり会社として何年も続けて黒字を計上できるということは難しく、こういった場合は損失を繰越計上でき、個人であれば3年ですが法人では最大10年と有利です。
不動産には減価償却と言うものが付き物ですが、法人の場合は任意償却が認められていますので、その処理によっては決算上で利益が多く計上できるようになります。
会社として利益が多いということは、つまり金融機関からの信用度も高くなるということで、融資が受けやすくなるというメリットがでてくるわけです。
資金調達に関しては先述の金融機関からの融資の他にも、投資型クラウドファンディングといったものがあり、これは個人では利用できず株式会社であることが条件となります。

デメリットについてもいくつか挙げていきますが、まずは会社設立にあたっての手続きが必要という点で、時間的にも労力的にも個人での開業時よりも面倒です。
個人では開業届を提出するだけで済むのですが、法人ともなれば事前準備や公証役場、法務局への届け出などが必要で、1週間以上はかかるとみておきましょう。
次に事務的な面では、たとえば個人事業主であっても税や会計の処理は必要ですが、法人となればとくにその処理はシビアになっており、数も多く複雑になってくるわけです。
税務処理や会計処理を自分でおこなうこともできますが、実際には厳しい面があり、ほとんどの場合は税理士や会計士といった専門家に依頼することになります。
そうした場合の顧問契約には当然費用が発生するわけですが、ただ事業規模が拡大することで費用よりも節税効果が上回ることになればデメリットではなくなります。
また注意点としては、兼業で不動産投資をおこなっている方が法人化した場合、勤めている会社に副業がバレてしまうことです。
これは役員報酬をもらうことで住民税の額が変わり、それが元で会社が知られてしまうわけですが、家族を役員にしてそこに報酬を支払うことでバレにくくなります。
もちろん副業を認めている会社もありますが、就業規則で禁止されているところのほうが多く、違反すれば懲戒処分となる可能性もありますので注意してください。
個人で不動産の売却をした場合は、所有期間により長期譲渡所得の優遇税制が適用され、5年以内での売却は税率39％、5年を超えると20％となります。
しかし法人の場合はこうした優遇税制の適用がなく、最低税率が22％と設定されていますので、5年超の不動産を売却すると税率面でデメリットが生じてきます。
税金の話でもう一つ、個人であれば赤字が出たり合計所得が一定以下となったりすれば住民税を納める必要がありませんが、法人であれば税負担は免れません。

法人化すると、とくに税制面で優遇されるという大きなメリットがありますが、逆にそこに行きつくまでには、手続きや費用などの問題も発生します。
さまざまなメリットとデメリットを考慮したうえで、慎重に検討しましょう。