リバースモーゲージとは、自宅を担保にして生活資金の借り入れをおこない、持ち家に住み続けられます。
そして、借入人が死亡した際に担保となっている不動産を処分し借り入れ金の返済をおこなう仕組みのことを言います。

主な特徴

ここでは、3つの主な特徴についてご紹介します。
1つ目は、不動産が担保となりますが、元利一括返済は契約者の死亡後となる点です。
2つ目は毎月の返済が利息のみで、3つ目は契約対象者は55歳以上の高齢者という点になります。
持ち家はあるが現金収入が少ない高齢者世帯に有効な手段であり、なかでも自宅を自宅を手放したくない方からの需要が高まっています。

住宅ローンとの違い

住宅ローンとの主な違いは返済方法です。
住宅ローンは、代わりに一括で支払ってもらい、融資額を毎月少しずつ返済することで、借り入れ残高が少なくなるのが一般的です。
一方、リバースモーゲージは、毎月もしくは一括で借り入れをおこない、残高は死亡時にまとめて返済します。
したがって、定年退職後に住宅ローンの残債がある場合は、リバースモーゲージに借り換えをおこなうことで、月々の返済額を減額させることが可能です。
また、住宅ローンの借り入れをおこなう際は抵当権が設定されるのに対し、リバースモーゲージでは根抵当権が設定されます。
抵当権は債権となりますが、根抵当権は債権に限定されないため、限度額の範囲内であれば何度でも借り入れや返済が可能です。
そのため、自己資金での返済や繰り上げ返済ができるのが特徴です。

資金用途

取扱機関によっては用途が限られている場合もありますが、ここでは主な用途をいくつかご紹介します。
まずは、老後の生活資金や介護・医療費用、自宅のリフォーム費用、老人ホームへの入居一時金などが思い浮かぶでしょう。
ほかにも、住宅ローン残債の支払いや趣味・レジャーへの活用、子どもへの生前贈与などが該当します。
このうち、地方自治体が提供しているものは自立支援を目的としたものであり、老後の生活資金のみでしか利用できません。
一方、住宅金融支援機構が提供するものは、リフォーム・入居一時金・借り換え・子世帯への住宅資金など、住まいに関することでしか利用できないようになっています。

ここでは、3つのメリットについてご紹介します。

老後の生活支出が減らせる

前述のとおり、元金は死亡時に一括返済をおこなうため、月々の支払いは利息のみとなります。
自宅の売却や借り入れ金の返済は死亡時となるため、老後の生活に比較的ゆとりが生まれやすくなるでしょう。
そのため、老後生活中の毎月の支出が減額できる点は大きなメリットとなります。

自宅に住みつつ老後資金の借り入れ可能

土地や住宅が担保となるため、自宅を手放すことなく老後資金の借り入れが可能です。
返済時まで慣れた自宅に住み続けられる点も大きな魅力といえるでしょう。
また、取扱機関によって異なりますが、万が一契約者が死亡した場合、配偶者が契約を引き継ぐことができるプランも多数あります。
そのため、配偶者としてもリスクを回避できて安心です。

資金用途が自由

多くの取扱機関では、借り入れた際の資金用途は自由とされています。
そのため、自宅のリフォームや住宅ローン完済に充てたり、老人ホームへの入居資金にしたりと、柔軟に活用できる点もメリットのひとつと言えるでしょう。

上記では魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点も存在します。
ここでは、4つのデメリットについてご紹介します。

団体信用生命保険に加入できない

通常のローンでは、団体信用生命保険の加入が必須であったり、任意で加入したりすることが可能です。
ただし、リバースモーゲージでは加入の対象外となるため注意が必要です。

物件エリアに制限がある

利用できる物件エリアには制限があります。
そのため、利用を検討している方はあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

金利上昇リスク

一般的には変動金利型が採用されているため、市場に応じて金利が変動します。
そのため、金利が大幅に上昇した場合、毎月の支払額が高騰する可能性もあるため注意が必要です。
返済額が増えることによって、家計を圧迫するリスクがあることも考慮したうえで検討しましょう。

途中返済となる可能性がある

担保となっている不動産価値の動向によって、途中返済となる可能性がある点が最大のデメリットです。
また、それぞれの取扱機関によってさまざまですが、貸付限度額はほとんどの場合で担保評価額の50〜60％程度に設定されており、数年ごとに評価額の見直しがおこなわれています。
このときに、貸付限度額の見直しも併せておこなわれていますが、万が一借り入れ額が貸付限度額を上回っていた場合、上回った分もしくは残高すべてを返済しなければなりません。
このようなリスクを最小限に抑えるためにも、限度額上限までの借り入れはおこなわないように気を付けておきましょう。

こんな方におすすめ

上記でのメリット・デメリットを踏まえ、おすすめできる方をご紹介します。
まずは、老後資金に不安がある方におすすめです。
資金価値の高く、住むところには困らないが、預金額が少なく不安を抱えている方におすすめします。
続いては、自宅を残す必要がない方にもおすすめです。
相続人がいない場合や自宅を残す必要のない場合は、老後生活を充実させることを検討してみてはいかがでしょうか。
ただし、子どもが1人でもいる場合は、利用する前に同意を得るようにしておきましょう。
債務者の死後、自宅を売却し一括返済を求められます。
そのため、子どもと同居している場合は、居住物件を失う可能性もあるため注意しておきましょう。
また、住宅ローンの返済に困っている方にもおすすめです。
とくに定年退職後もローンが残っていたり、退職金での一括返済を考えたりしている場合は、借り換えをおこなうことで毎月の返済額を減らし、退職金を老後資金に充てられます。
そして、最終的に老人ホームを検討している方にもおすすめです。
子どもが遠くで暮らしているなどの理由によって、自宅よりも老人ホームで暮らしたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、老人ホームの入居費用は比較的高い傾向にあります。
そこで、一時的にまとまった資金を得ることで入居費用の一部として充てることも可能です。
入居の際に自宅を売却する方も多いですが、生存中に手放したくない方や、最終的には老人ホームで暮らしたいという方に適しています。

自宅を担保にして生活資金の借り入れ、死亡時に自宅の処分・借り入れ金の返済をおこなうことをリバースモーゲージと言います。
老後の生活支出を減額でき、自宅に住み続けられ、資金用途が自由である点がメリットです。
一方、デメリットは団信に加入できず、物件エリアに制限があり、金利上昇・途中返済リスクが伴うことが挙げられます。