不動産投資と聞くと、ほとんどの方が1棟マンションやアパート、区分マンションをイメージされますが、丸ごと1軒の家を運用する一戸建て投資もあることを知っていますか？

都市型と郊外型に分けられる一戸建て投資とは？

不動産投資の方法と言えば、購入した不動産から賃料収入を得るか、購入価格よりも高い金額で売却するかのどちらかです。
運用する物件を一戸建て住宅に絞ったものを一戸建て投資と呼び、主にファミリー向けとして供給しているため、一度入居が決まれば長く住んでもらえる利点があります。
マンションでいう1棟や区分というように、一戸建ては「都市型」と「郊外型」という2つのタイプに分けられます。
都市型とは、関東圏で言えば一都三県の都市部にあり、駅から歩いていける近さにある物件のことを指します。
通勤通学への利便性が良く、住環境の快適さよりも立地を優先しているため、物件の購入費用や家賃相場はどちらもやや高めです。
郊外型とは、都市型に該当しない立地の物件のことを指し、延べ床面積が50㎡以上や敷地内に駐車場があるなど、プライバシーを重視する方からの需要があり、根強いニーズのあるタイプとも言えます。

丸ごと1軒の家だからこそ投資しやすい理由とは？

マンションは立地が重要なので、必然的に価格の高い土地の物件を探すため、安くても数千万円はしますが、一戸建ての場合には購入費用を抑えやすいのが特徴です。
一戸建て物件の購入費用は、郊外型ならば300〜500万円程度、都市型でも1,000万円以内程度なので、リフォームを考慮しても最初にかかる費用を抑えやすいと言えるでしょう。
また、ランニングコストの面から見てもマンションよりも一戸建てにはコストを抑えやすく、少ない資金を元手に地道に資産運用を目指す方に向いています。

一戸建て住宅への投資はこんな方にこそ向いている！

一戸建て住宅の不動産投資に向いているのは、自分で管理する手間をかけられる、長期的な資産運用が苦ではないという方です。
一戸建ては大家である所有者が管理しなければ、どんどん劣化してしまうため、管理する時間や修繕計画を自分で立てなければいけません。
定期的なお手入れや入居者のケアなどを含めた管理をする時間、また今後の管理を計画する時間が取れる方でないと続けられないでしょう。
一戸建て投資は短期的に大きな利益を上げにくいので、地道な資産運用が苦ではないことが1番のポイントとなります。

投資するからには利益を生み出す物件を購入し、自分でも価値を高めるための手間をかける必要がありますが、一戸建てには最初から備わっている魅力的な3つのメリットがあります。

競争相手が少ないから空室リスクは低め

一戸建ての賃貸物件はマンションに比べると圧倒的に数が少なく、入居希望者がいてもなかなか物件を見つけられないこともしばしばです。
そんな希少性を持っているからこそ競争相手は少なく、一度入居してもらえれば長く住み続けてもらいやすいため、空室リスクが低いことは大きなメリットです。
たとえば、1人に1台は車を所有する地域であれば、敷地内に駐車場を作ることで周りとの差別化ができ、空室になっても埋まりやすいと言えるでしょう。

駅から遠いから利回りの良い物件を得やすい

土地の価格は、都市の中心部や駅に近いほど高額になるため、そこから離れた郊外の土地ならば、最初にかかる物件の購入費用を抑えやすくなります。
また、1軒丸ごと借りるというイメージから賃料が高くても不自然ではないため、周辺の家賃相場よりも少し高めに設定しても入居者が決まりやすいです。
あまりに相場からかけ離れた金額に設定はできませんが、安く物件を購入し、高い賃料で利益を生み出せば利回りは高くなり、初期費用も早々に回収することも可能です。

築年数に関係なく魅力ある物件を作ることができる

マンションやアパートの場合、建物自体の古さは外観を悪く見せてしまうため、入居率に影響を与えますが、一戸建ての場合はそうとは限りません。
リフォームすることで屋内も屋外も綺麗に整えることができ、時代に合わせた間取りに変更したり、レトロ感を売りにしたりすることで需要の幅を広げることができます。
地域の特性に合わせた物件にすることで、より入居希望者を集めやすくなるため、問題となるのは耐震性くらいなものだと言えるでしょう。
昭和56年6月以降の建築確認を受けている物件であれば、新耐震基準をクリアしているため、安全性の面から問題ではありません。
しかし、それより古い物件の場合には旧耐震基準によって建築された可能性があるため、物件を購入する際には注意しましょう。

最後は、メリットの裏に隠れたデメリットの中から、とくに利益率やライフプランに関わる3つに絞り込んで解説します。

管理や定期的な修繕の手間がかかる

物件を管理する手間はすべて自分1人にかかるため、一戸建ては投資対象として敬遠される傾向にあり、その手間を取るからこそ高い利回りを得るチャンスがあるとも言い換えられます。
しかし、自分1人でも対応できる簡単な修繕程度ならばそこまで手間ではないと考える方もいらっしゃいますが、家の土台を蝕むほどのシロアリが発生した場合には、どうでしょうか？
害虫は放置しておくと、あっという間に家の土台や柱などを蝕んでしまうため、早期の発見と対処が肝心です。
そういった害虫に対する定期的な予防も管理の1つとしてこまめにおこなう必要があるため、どうしても手間をかけずには運用できないのです。

金融機関のローン審査に通らない可能性がある

マンションを購入するより金額は抑えられるとは言え、一戸建ての購入費用も数百万円はするため、金融機関に融資を申し入れることになるでしょう。
しかし、担保として成立しやすいマンションと違い、一戸建てに対してはローン審査が厳しく築年数や利便性の悪さから融資を受けにくい傾向があります。
自分が住むための家を購入する住宅ローンよりも高額な融資となる不動産投資ローンでは、賃料収入を目的とした事業として成立するかも審査に含まれます。
状況によって変動する賃料、大きな修繕や空室への対処を含め、安定した収益が見込めるかどうかもチェックされ、住宅ローンよりも審査は厳しくなります。

優良物件を見つけるのが簡単ではない

競争相手が少ないことが一戸建て投資のメリットの1つではありますが、供給量が少ないということは、それだけ利益を生み出しやすい物件を見つけるのが困難ということでもあります。
立地や交通の利便性、敷地の広さや周辺環境、設備の有無などさまざまな点を総合的に判断する必要があり、すべての点で優れている物件を見つけるのは難しいでしょう。
都市部であれば古い物件や狭い物件が目立ち、郊外型ならば街から離れすぎて需要が見込めなさそうなど、問題点を見つけるほうが簡単なほどです。
物件自体が安くても、リフォームにかける費用が高額になってしまうと利回りは悪くなり、設定した賃料収入では赤字となってしまうケースも考えられます。

うまく運用することができれば、じっくりと資産を築いていくことのできる方法ですが、メリット・デメリットをよく読み、ご自身のライフスタイルに合っているかを考えてみることをおすすめします。
不動産投資に関してのお悩み、こんなケースはどうしたら良いのかというご相談があれば、お気軽にお問い合せください。