抵当権とは民法で定められている約定担保物権のひとつで、住宅ローンの返済ができなくなった際に不動産を担保とする権利のことです。
抵当権が設定されていることによって、債権者は債務者の返済が滞った際に、担保となっている不動産から弁済を受けられます。
ローンが支払えなくなった際の保険のようなものだといえるでしょう。
基本的に、金融機関は住宅ローンの融資をおこなう際に、万が一返済が滞ったときのために家や土地を担保として確保しておきます。
返済ができなくなった際は担保となっている不動産を売却し、債権を回収するという仕組みです。

抵当権の設定

抵当権を設定するには、「抵当権設定登記」が必要です。
抵当権設定登記は不動産登記のひとつであり、法務局で手続きをおこないます。
一般的には、登記に関する手続きは司法書士に依頼しおこなうことが多いですが、所有者自らがおこなうことも可能です。
また、抵当権は複数の抵当権者で設定することもでき、その場合はそれぞれが抵当権設定登記をおこなわなければなりません。
複数いる場合は順位を決めて、上位から優先的に債務の回収ができます。

抹消する方法

債権者の強力な権力ともいえる抵当権ですが、住宅ローンを完済したからといって自動的に消えるものではありません。
ローンを完済すると、抵当権設定登記と同じように抵当権抹消登記を法務局でおこないます。
一般的に抵当権が設定されているままの不動産は、債務が残っていると判断されます。
そのため、金融機関も新たな融資をおこなうことができません。
つまり、その不動産では住宅ローンが利用できないということになります。
そうすると、売却自体も難しくなるでしょう。
適切かつ、スムーズな売却を望むのであれば、抵当権抹消登記を忘れずにおこなっておきましょう。

ここでは、ローンが残っている場合の売却の流れと、3つの売却方法についてご紹介します。

ローンが残っている場合の売却の流れ

まず、ローン残債がいくらあるのかを把握したうえで、不動産の査定を依頼し、査定額も確認しておきます。
続いて、買い手の募集を開始し、買い手が現れたら売買契約を締結します。
そして、ローンの一括返済を申し込み、決済後に引き渡しという流れです。
基本的には通常の売買と変わりありませんが、アンダーローンかオーバーローンかによって売却方法が変わってきます。

アンダーローン

売却価格がローン残債を上回ることをアンダーローンといいます。
不動産に設定された抵当権を抹消する条件は、住宅ローンを完済することです。
アンダーローンの場合は、売却と同時に一括返済ができるため、抵当権の抹消も可能です。
そのため、もっともスムーズな方法といえるでしょう。

オーバーローン

反対に、オーバーローンとは、売却価格がローン残債を下回ることをいいます。
下回ると抵当権を抹消することはできず、売却も不可能です。
ただし、ローン残債の不足分を現金で支払える場合は、その時点で抵当権が抹消され売却もできるようになります。
一方、住み替えローンを利用することで、オーバーローンであっても売却が可能です。
住み替えローンとは、売却価格によって返済できなかったローン残債を、新たに購入する物件に上乗せして融資を受けることをいいます。
貯金を切り崩さなくてもローンが完済できる点が大きなメリットですが、取り扱っている金融機関が少なく、審査基準が厳しい点がデメリットです。

リースバック

リースバックとは、自分が所有する不動産をリースに切り替えることをいいます。
不動産を売却し、購入してくれたオーナーに対し家賃を支払うことによって、引き続き利用できるという仕組みです。
そのため、売却後も引っ越しの必要がない点が大きなメリットとなります。
また、残債がある場合は基本的に売却できませんが、リースバックの場合は条件を満たすことによって利用できるようになります。
その条件は、住宅ローン残債よりもリースバック売却価格のほうが高額であることです。
たとえば、残債が1,000万円に対し、売却価格が1,300万円だと、売却価格のほうが高額であるためリースバックが利用できます。
一方、売却価格のほうが少なかった場合は、リースバックは難しいといえるでしょう。

ここでは、ローンが残っている不動産を売却する際の2つの注意点について解説します。

どちらが先行か

住み替えを検討している場合、先に売却をおこなう「売り先行」か先に購入をおこなう「買い先行」があります。
ここではそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。
売り先行のメリットは、資金負担と維持費負担が軽い点です。
売却代金が入金された後に購入ができるのは、資金負担が少なく安心できるでしょう。
2つの物件を同時に保有しなくて良いのも、維持費の負担が軽減されます。
一方、デメリットは売却と購入のタイミング調整が難しく、住み続けながらの売却であるため売りにくい点が挙げられます。
売却できたものの、新居が決まっていない場合は仮住まいを検討しなければなりません。
続いて買い先行のメリットは、引っ越しが1回で済み、空き家状態での売却であるため売りやすい点です。
しかし、ローン残債が残っている場合は二重ローンが発生し、維持費もかかる点がデメリットとして挙げられます。
これらのメリットとデメリットを踏まえると、一般的にローンが残っている物件を売却する際は「売り先行」を選択する方が多くなります。
そのため、経済的負担を考えると売り先行がおすすめです。
ただし、売り先行を選択する場合は、新居購入のタイミング調整が必要となります。
住みながらの売却となるため、内見の際は綺麗に清掃をしたり、生活感をできるだけなくしたりといった工夫をしておきましょう。

築年数

ローンが残っている場合は、完済するためにもできるだけ高値で売ることが重要になります。
できるだけ高く売るには、築年数に注意が必要です。
物件の価値に主に関係するのが築年数で、5年、10年と経過するごとに価値はどんどん下がってしまいます。
したがって、築年数が経つにつれて、売却代金でローン残債をカバーするのは難しいということです。
たとえば、築年数5年以内の場合は、築浅物件として購入時とほぼ同等の価格で売却できます。
10年以内の場合は、新築物件の8割程度が目安です。
しかし、10年を過ぎると5年ごとに7割、6割、5割と下がっていくため注意しておきましょう。

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった際に不動産を担保とする権利のことで、ローンを完済したときに抵当権抹消登記をおこなうことによって抹消されます。
売却する際は、アンダーローンかオーバーローン、リースバックにする方法もあります。
また、住み替えの際は売り先行がおすすめですが、築年数が経つにつれ価格が下がるため、早めに検討しましょう。