結論、貸すか売るという判断はできる限り早めにおこなうのがおすすめです。
基本的な判断基準としては、売った場合と貸した場合を比較します。
貸すという選択をする場合は借りたい方がいるのかを見極めることから始めます。
所有する不動産の立地が良かったり、需要がある場所に存在するなら貸すという選択を検討してみても良いでしょう。
注意点として、修繕や内装リフォームをしてからでないと貸せない場合があり、大規模な工事費がかかる可能性があります。
貸すという選択が厳しい場合、売るという選択を検討してみましょう。
所有する不動産の立地で需要が高くなる見込みがないと、不動産の価値が下降し続ける可能性があります。
そういった場合が想定されるなら、早めに売却することがおすすめです。
注意点として、相続人が1人でない場合は勝手に売却を決めることができません。
そのため、放置する方もいますが固定費や維持費がかかったり、メンテナンス不足による近隣住民とのトラブルが発生する可能性があるので、おすすめはできません。

空き家を貸すメリット・デメリット

空き家を貸すメリットとしては、売却せずに手放せて、家賃という不労所得が手に入り、借主が管理や維持をしてくれる、などが挙げられます。
一方、デメリットとしては入居者とのトラブルが起きたり、管理費用を大家が払ったり、入居者がいなければ家賃収入はなくなる、などが挙げられます。

空き家を売るメリット・デメリット

空き家を売るメリットとしては、まとまったお金が手に入り、管理費や維持費がかからない、などが挙げられます。
一方、デメリットとしては家を手放すことになり、売却するのに費用がかかることがある、などが挙げられます。
不動産の価格は変動が大きく、いつ価値が急激に下がるのか予想ができません。
需要を見出しづらいと感じる場合は、できる限り早めの売却を検討するのがおすすめです。

空き家の売り方としては、空き家を古家付きのまま売却、解体して更地にしてから売却、リフォームしてから売却などが挙げられます。
古い家と土地を一緒に売ってしまうことで、解体工事をおこなうことなく、そのままの状態で売却することができます。
家付きで売ることで解体費用や時間コストをかけずに済むので、時間と手間をかけたくない方にはおすすめの方法です。
注意点として、空き家付きの場合だと、安く買いたたかれてしまう傾向があります。
また、空き家を解体して更地にしてから売る方法は、高い価格で売ることを考えている方におすすめです。
古い空き家付きで売るよりも土地のみで売るほうが高い価格で売れる傾向があります。
注意点として、空き家の解体は解体費用と時間コストがかかります。
解体費用によっては、空き家付きで売却したほうがお得になってしまうこともあるので、把握しておきましょう。
最後に、部分的にリフォームしてから売却するという場合もご紹介します。
部分的に悪い状態が目立つ場合におすすめの方法です。
ピンポイントでリフォームや修繕をおこなうことで、メンテナンスが行き届いた物件として、高い価格で買い取ってくれる可能性が高まります。
注意点として、工事が必要になるため、売るまでに時間がかかります。
くわえて、リフォーム費用やその他費用により利益が引かれてしまいますので、見積もりなども把握しておくことが重要です。

空き家を売る際にはいくつかのポイントを抑えておくことが重要です。
大まかには、築年数や不動産の状態、売主の意図によって適切な選択が変わってきます。
ここでは、売却をする際のポイントについて解説していきます。

築年数20年超えるなら古家付きの土地で売る

劣化が進んでいる場合は「古家付きの土地」として売ることがおすすめです。
築年数20年を超える場合、経済的な価値はないとされています。
古家付きの土地として売る場合は住宅ではなく、土地として売却されます。

築年数20年以内なら中古住宅として売る

20年以内の物件で比較的快適に過ごせる状態なら「中古住宅」として売りましょう。
古家付きの物件と比べて、中古住宅は価値がある物件とみなされます。
なので、土地とあわせて売るよりも中古住宅として単体で売ったほうがお得となる場合があります。
また、築年数20年は目安ですが、築年数20年を超えると住宅ローン控除が受けられなくなるので、買い手が見つかりにくくなります。
知らないと大きな損をしてしまうので、把握しておきましょう。

空き家の劣化が激しい場合は買取か更地にする

劣化スピードが激しく、人が住むにはかなりの工事費用がかかって現実的でない場合は更地にして売るか買取してもらうのがおすすめです。
基本的には空き家の解体費用として100万円ほどが相場でかかります。（1坪辺り3万円～6万円の解体費用がかかる）
したがって、更地にするのが厳しい方は買取を検討しましょう。
不動産会社に買取をお願いする際は不動産会社が買主として購入可能な現実的な金額を提示してくれます。少し安い金額になることはありますが、手っ取り早くまとまった資金が手に入るのでおすすめです。

特例や特別控除を利用する

空き家を売るポイントとして売り方も大事ですが、特例を上手に利用し、税制優遇や特別控除を受けることも重要です。
主に、3000万円特別控除、被相続人の居住用財産（空き家）を売った際の特例、マイホーム売却の際の軽減税率特例などの3点が挙げられます。
3000万円特別控除を受けられる条件としては、現在居住している住宅を売っていること、前年度やその前の年に同じ特例を利用していないこと、空き家の場合住まなくなってから3年以内の売却などが挙げられます。
最大で3000万円の控除が受けられるので、適用条件に当てはまる方は、検討してみましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）を売った際に利用できる特例の適用条件は以下が挙げられます。
昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、売却価格が1億円以下であること、相続開始直前まで被相続人以外に居住をしていた方がいないこと、です。
最大で3000万円の控除が受けられるため若干シビアな条件ですが、当てはまる方は検討するのをおすすめします。
マイホーム売却の際の軽減税率特例を利用できる条件は以下のものが挙げられます。
主に居住している住宅を売却、所有期間が10年を超えていること、家族といった特別な関係の方への売却ではないこと、前年度やその前の年に同じ特例を受けていないこと、です。
控除額や軽減税率に関しては、6000万円を基準にして考えます。
6000万円を超えない場合は所得税10%、住民税4%です。
超える場合は所得税15%、住民税5%となります。
上記の特例が使えるかもしれない場合は積極的に提案をして、お得に売却をしていきましょう。

今回は、空き家を売るうえでのポイントや気を付けるべきことについて解説してきました。
空き家を築年数を基準に売却するのか貸すのかを決めてみるなど、さまざまな方法があります。
空き家などの取り扱いには悩むことが多いと思いますが、明確な判断基準のもと後悔しない取引をおこなっていきましょう。