すでに建物が建てられている建売住宅ではなく、新しく家を建てるための土地だけを購入する場合にも、使えるローンがあることを知っていますか？

土地だけ購入する場合でもローンが組める？

各金融機関では、住宅ローンが使える対象を一戸建て・マンションの購入資金、戸建ての建築費用、現在借り入れ中の住宅ローンの借り換え、リフォーム資金としており、土地購入は対象外です。
しかし、居住用の建物を建てることが決まっていれば、あとから建てる建物の建築費用と1本化するなどして借り入れやつなぎの融資が使えます。

「つなぎ融資」は自己資金が少なくても大丈夫

事前に用意できる自己資金が少ない時に使えるローンの1つが「つなぎ融資」で、住宅ローンの借り入れをおこなう前のつなぎとして融資を受け、住宅ローンが実行されたら返済します。
土地の購入代金や建築費用の着工金として使えるので、前もって用意できる自己資金が少なくても済むというメリットがあり、さらに抵当権を付ける必要がないので登記にかかる費用は安くなります。
抵当権がないということは、無担保で融資を受けている状態となるので、金利は高めに設定されていることが多く、返済金額が負担になる可能性があります。
また、住宅ローンとの間をつなぐ融資であることから、住宅ローン控除の対象外とされていることもデメリットの1つにあげられます。

「土地先行融資」は住宅ローン控除が受けられる

土地先行融資は、建物の融資に先立って土地購入代金を借り入れることが可能で、こちらは住宅ローン控除の対象となります。
建物の審査だけが通らないというケースもあるため、土地先行融資を受ける際には両方同時に審査をおこなうのが一般的です。
こちらは土地にも抵当権を設定するので、金利はつなぎ融資よりも低めに設定されていることが多く、返済の負担は小さいと言えるでしょう。
ただし、登記手数料などの費用が追加されることから、諸費用がかさみやすいので自己資金をどの程度用意しておく必要があるのか、しっかりと確認しておくことをおすすめします。

融資を受ける不動産にどれほどの価値が見込まれるか、公的な評価基準をもとに判断され、適正な金額が融資されますが、その評価基準や融資を受けるまでの流れを知っている方は少ないでしょう。

購入から審査まで融資を受ける際の一連の流れ

一般的な融資を受けるまでの流れは、土地探し・購入申し込み・金融機関で事前審査・売買契約の締結・融資の本審査を受け、融資を受けます。
土地探しは不動産会社に依頼する・インターネットで調べるなどの方法が選べますが、必ず現地でトラブルになりそうなものがないか、状況を確認することが重要です。
購入したい不動産が見つかったら、不動産会社に購入意思を伝える「買付証明書」を提出しますが、これは正式な売買契約ではないので、あとから取り消すことが可能です。
金融機関の事前審査は、早くて3〜4日ほどで結果が出るので、このタイミングでつなぎ融資などを使える金融機関に事前審査を申し込みます。
事前審査を通過したら、正式に不動産売買契約書を締結し、契約書類を持って融資の本審査を受け、それに通過すれば融資を受けることができます。

融資を受けられる？借り入れ額を決める4つの評価基準

希望する金額で融資が受けられるかどうかは、購入する土地にどれだけの価値があると見込まれるかが重要なポイントです。
評価する公的な基準は、公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額の4つがあり、それぞれを見ていきましょう。
公示地価とは、国土交通省が毎年公示しており、国家資格を有する不動産鑑定士が評価をおこなう精度の高い基準です。
評価する対象は、都市計画法で定められた地域のみとされているので、都市部から離れた地域などは評価されません。
基準地価とは、各都道府県が公表している土地の評価額で、公示地価では対象外だった地方を含めた全国約2万か所の評価額が算出されます。
不動産鑑定士が評価し、評価方法も公示地価と同じものを用い、毎年7月1日時点の評価を9月中旬ころに公表しています。
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡の評価額のことを言い、国税庁が毎年1月1日時点を基準日として評価をおこない、7月に公表しています。
相続税などの課税額を決める基準としても用いられ、その金額は公示地価の約80%となる場合が多いようです。
固定資産税評価額とは、3年に1度の頻度で見直しをおこなう評価額の1つで、各自治体の固定資産評価員によって1軒ずつ調査しています。
評価基準は国が定めていますが、最終的な評価額を決めるのは各自治体で、公示地価の約70%の金額となる場合が多いようです。

居住用の建物を建てる前提であれば土地購入でローンを使えますが、あとから困ったことにならないために、次の3つの注意点をよく確認しましょう。

希望どおりの家が建てられるか入念にチェックをしておく！

理想の家を建てるためにまず目が向きやすいのは広さですが、広さだけが暮らしやすい住まいとなるポイントではありません。
最初の注意点は、周辺に暮らす方や地域の治安、公共施設などへのアクセスの良し悪しなどのさまざまな情報を手に入れ、自分達の暮らしに合うのかを考えてみてください。
たとえば、ゴミ捨て場が家の前にある・近隣住民の間でトラブルが耐えない・建物を建てるために事前の整備が必要など、実際に見てみなければわからないことは多いです。
書類から見てわかる情報だけで即決せず、自分の目で見て確認し、わからないことは管理する不動産会社に聞いてみましょう。

金利が高くなりやすいことを理解しておく！

つなぎ融資や土地先行融資では、一般的な住宅ローンよりも金利が高くなりやすく、その他の諸費用もかさみやすい傾向があります。
借り入れ当初は問題なく返済可能と判断できても、その後の暮らしの変化によっては返済が苦しくなる可能性が考えられます。
年を重ねるごとに変化する自分自身や家族、その周囲の状況を具体的にシミュレーションし、無理な借り入れではないかを確認しましょう。
月々の支払額だけでなく、総支払額やいつまで返済期間があるのか、繰上げ返済ができそうなタイミングや金額なども資金計画に取り入れて、余裕のある借り入れを検討してください。

同時進行が多いので準備・確認漏れに気を付ける！

建物だけの借り入れとは違い、売買契約を含む不動産会社とのやりとり、融資を依頼する金融機関とのやりとりなどを同時期に進める必要があるため、融資を受けるまでは慌ただしくなります。
そんな時に起こりやすいのが、ちょっとした確認漏れや準備ミスですが、1枚の書類を用意し忘れただけで正式な契約を結ぶことはできません。
何人もの方の予定を合わせて動いているため、準備や確認漏れが起きると次の予定が先送りにされてしまい、工事のスケジュールもズレてしまいます。
必要なことはメモをとり、それぞれの期限までに1つずつ確実に片付けていけるよう、準備や確認の予定も立てておくことをおすすめします。

ここで解説した借り入れの方法は、購入や契約締結などのタイミングがズレると、あとの予定に大きく響いてしまうので、しっかりと準備を整えるよう心がけることが大切です。
また、メリットもデメリットも必ずあることから、資金計画や今後の暮らしに無理がないかもよく確認しましょう。