平成30年に総務省統計局がまとめた土地統計調査では、全国にある空き家は848.9万戸にも及び、住宅総数に占める空き家の割合、つまり空き家率は13.6％となりました。
この空き家率は過去最高の数字となりますが、この20年で空き家自体の数も270万戸以上増えているため、さらに数値は上がると見られています。
昔と違い現在は核家族化が当たり前の時代で、実家に何世代にもわたって住み続けることはほとんどないため、親が亡くなった場合はその家が空き家になるわけです。
さて、空き家は「売却用」「賃貸用」「二次利用」「その他」と4つに分類することができますが、もっとも問題となっているのが「その他」の物件です。
利用の目的がないこの物件は、管理もおろそかになりそのまま放置されているものが多く、そのまま次の代へと相続することがほとんどでしょう。
ではそういった家を相続するとき発生する相続税はどうなるのかを見ていきますが、ここで重要となるのが「小規模宅地等の特例」です。
これは定められた要件を満たすことで330㎡までの土地の部分が、その評価額が８割引きとなり、その結果相続税を抑えることができるというものです。
この特例が適用されることで、1億円の価値を持つ土地であれば2000万円にまで評価額が低くなりますので、ぜひ利用することをおすすめします。
たとえば遺産がほとんどない場合には相続税の資金を準備することすら困難となり、さらに相続人がそこに同居しているのであれば、売却処分することもできません。
そういった場合、この「小規模宅地等の特例」を適用することで、相続税の負担を軽くすることができ、場合によっては納税の必要もなくなります。
ただこの特例が適用できないケースもあり、一つはそこに住んでいた方がすでに亡くなっていて誰も住んでいない状態が続いているといった家屋です。
次に被相続人が持ち家として所有してはいるけれど、やはり人が住んでいない状態であるという家屋も特例の適用が認められませんので注意してください。
つまりこの特例は大前提としてそこに実際に誰かが住んでいることが求められ、それを相続人が相続する場合にのみ適用されるというものです。

人が住んでいない家屋を相続するにおいて、気になるのが相続税ですが、きちんと計算方法を理解しておけば、どれほどの額になるのかを自分で知ることができます。
税金の額を計算できれば、その資金の工面やその家屋のこれからの維持に関しての対策もできますので、税理士などに依頼する前にまず自分自身で計算してみてください。
まずは家屋に対しての評価額の算出方法ですが、これは固定資産税評価額に1.0を掛けた額となりますので、つまりは固定資産税の額と同等になります。
次に土地の評価方法ですが、こちらは宅地や田畑、山林などといった地目ごとの評価となり、その評価方法としては路線価方式と倍率方式があります。
今回は宅地の相続についての解説ですので、評価方法は路線価となり、これは道路に接した宅地の1㎡あたりの価額のことで、あらかじめ路線価が定められている地域が対象です。
たとえば30万円の路線価に面した宅地で300㎡の面積であるならば、評価額は5400万円となりますが、実際は奥行価格補正率などの補正が入ります。
こうして算出された価額はそのまま課税対象となるのではなく、基礎控除が適用されますので、もし価額がこの基礎控除に満たない場合は納税は不要となります。
ではその基礎控除額の計算式ですが、3000万円＋（600万円×相続人数）となりますので、土地の評価額が1億円で相続人数が1人であれば課税対象となるのは6400万円です。
ここで出た課税対象額に税率を掛け控除額を適用させることで税額が計算され、その速算表は国税庁のHPに記載されていますので、そちらをご覧ください。
上記の6400万円のケースをその速算表にあてはめると、税率は30%で控除額が700万円ですので、相続税額は1220万円ということになります。
ただここでは先述の小規模宅地等の特例を適用していませんので、それを適用した場合はもちろん税額も変わってきますのでみていきましょう。
300㎡で土地の価格が1億円として計算してみると、330㎡以内ということで土地のすべてに特例が適用されますので、1億円の8割引きで評価額は2000万円です。
つまりこの例で言うと、評価額が基礎控除額よりも低いため相続税は発生しないことになりますので、人が住んでいる、いないによって税額に1220万円もの差額がでるわけです。

親など誰かが住んでいた家を相続する場合、小規模宅地等の特例の要件があてはまる物件であれば、納税額を大幅に減らすことができます。
ただ、人が住んでいない物件となるとそうはいかず、評価額はそのままになりますので、納税額は割高となってしまうケースがほとんどです。
では人が住んでいない場合でも納税額を減らせるような対策についてみていきますが、まずは相続発生前にはどういったことができるのでしょう。
納税額の負担を軽くするためには、結局小規模宅地の特例が適用できる状態にすることになるわけで、将来的に空き家となるのであれば、それを回避すれば良いわけです。
つまり相続人が親と同居する「同居親族」となっておくことで、特例を適用することができますが、これは親が1人であることが前提です。
この同居というのは、住民票だけを移すということではなく実際に親と同じ屋根の下で暮らすということで、ただ介護などのための一時的な同居はこれにあたりません。
また生前におこなう対策として、賃貸物件として活用するというものがあり、それを相続人が引き継げば200㎡までの土地であれば評価額を50%減額できます。
ただし、相続が発生するまでにすでに3年以上賃貸物件として他人に貸し出しているという実績が必要ですので、相続直前では認められません。
この賃貸物件に関しては3年以上という期間が設定されていますが、5棟以上の規模的に大きなものであれば、特例が適用されることもあります。
他にも生前の売却という方法もあり、このケースでは土地や家屋を換金できるというメリットがあり、相続も比較的スムーズにおこなえます。
次に相続発生後の対策についてみていきますが、そこに人が住んでいない状態で引き継いだ場合は特例が適用されず相続税の減額は見込めません。
そういったケースでは相続税ではなく、所得税に対しての節税対策が期待でき、そのためにおこなうこととしてはその空き家を売却するというものになります。
空き家を売却して利益が出た場合は、その利益から3000万円までを控除することができるという特例があり、所得税の負担を減らすことができるのです。
ただし、これには適用要件があり家屋と土地の両方を引き継ぐこと、売却額が1億円以下であること、他にも市町村の担当部署から確認書を発行してもらうことなどがあります。

家というものは人が住まなくなれば不思議と老朽化が早まるものです。
また庭には雑草が生い茂り、換気のなされていない室内はカビが発生するなど、衛生面や防犯面でも問題が生じてきます。
まずは空き家がそういったことにならないように、管理を怠らないことが相続への第一歩と考えましょう。