現在住んでいる一戸建てを手放すことになった場合、売るのと貸すのどっちを選択したら良いのでしょうか。
ここでは、売るケースと貸すケースを見極めるポイントを解説します。

売るほうがおすすめのケース

まず、今の家に今後住むかどうかを検討し、住む予定がない場合は売る方向で考えたほうが良いでしょう。
築年数が経過していない家は、基本的に高く売れる傾向にあるため、まとまった現金がほしい場合は早めに売却することをおすすめします。
賃貸物件にした場合は家賃収入を得ることができますが、家の維持管理費や管理会社の手数料も必要であるため、手元に残る資産は必然的に少なくなります。
また、借り手が見つからなかった場合は、住宅ローンの返済や固定資産税、都市計画税などの税金を負担しなければなりません。
このように、まとまった現金がほしい場合や維持管理に手間をかけたくない場合、今後その家に住む予定がない場合は売却で進めるほうが向いているでしょう。
金銭的視点からみても売却のほうがおすすめです。

貸すほうがおすすめのケース

一方、今の家に今後も住む予定がある場合は、貸す方向で考えたほうが良いでしょう。
長年住んだ家で思い入れがあったり、老後その家に戻る予定があったりする場合は賃貸物件として貸し出すことをおすすめします。
しかし、借り手がいなかった場合は賃貸物件が成立しません。
賃貸需要の高い都心部や人口の多いエリアであれば、入居者を確保しやすく、安定した家賃収入が望めるでしょう。
また、地価が上がりやすい立地である場合は、家賃収入を得ながら地価が上昇したタイミングで売却することも可能です。
そうすることで、より多くの収益を得ることができるでしょう。
このように、どうしても家を手放したくない場合や借り手がつきやすい好立地の家の場合は賃貸のほうが向いています。

ここでは、売る場合のメリット・デメリットと、貸す場合のメリット・デメリットをご紹介します。

売る際の2つのメリット

1つ目は、まとまった現金が得られる点です。
家の住み替えなどで頭金が必要だったり、住宅ローンの返済が残っていたりする場合は売却資金を充てることができます。
2つ目は、維持管理の手間がかからない点です。
一戸建てを所有していると、必然的に固定資産税や維持費が発生します。
また、空室であっても維持費の負担は変わりません。
その点、売却するとこれらの税金や維持費を支払う必要がなくなります。

売る際の2つのデメリット

1つ目は、資産を活かすことができない点です。
立地が特別良く、売却するのがもったいない資産である場合は、賃貸物件にするのも選択肢のひとつとなります。
2つ目は、相続対策にならない点です。
相続税の納税義務がある場合は、売却して現金化するよりも所有しているほうが相続税の評価額が安くなるため、相続対策に有効的です。
不動産は賃貸物件にして収益化することでさらに評価額が安くなります。
納税義務がある場合は賃貸物件にするだけで節税対策ができるため、賃貸経営も検討してみてはいかがでしょうか。

貸す際の2つのメリット

1つ目は、家賃収入が得られる点です。
家賃収入は、入居期間中であれば常に生じるため、安定した収益を得ることができます。
2つ目は、借主に売却できる可能性がある点です。
一戸建て賃貸物件では、入居者から購入したいと依頼が来ることも少なくありません。
そのまま、入居者に売却することで、家賃収入も売却収入も得ることができます。
借主に売却できるのは、一戸建てならではのメリットといえるでしょう。
一戸建ては、築年数が経過するごとに売却が難しくなりますが、賃貸物件であれば古くなっても借主に売却できる可能性があります。

貸す際の2つのデメリット

1つ目は、修繕義務が生じる点です。
賃貸経営をおこなう際は、修繕義務が生じるため、雨漏りなどの不具合が生じた場合は所有者が修繕しなければなりません。
2つ目は、空室時でも維持コストが発生する点です。
賃貸経営では、常に空室リスクと隣り合わせです。
そして、空室時でも固定資産税などの維持費を負担しなければなりません。

ここでは、一戸建てを売った場合の収支と貸した場合の収支をシミュレーションし、分かりやすく解説します。

売った場合の収支

まずは、売った場合の収支をシミュレーションしてみましょう。
売却額が4,000万円、そのうち仲介手数料126万円、印紙税1万円、抵当権抹消登録免許税0.2万円、抵当権抹消司法書士費用1.5万円の合計支出が128.7万円とします。
このときの収支は、4,000万円-128.7万円＝3,871.3万円です。
売却にかかる費用は売却額の3.5％程度が一般的ですが、今回の例では経費率3.2％でした。
また、売却して利益を得た場合は、譲渡所得に対し税金が発生します。
しかし、住居用であれば3000万円特別控除を利用することができます。
3000万円特別控除とは、居住用財産を譲渡して得た譲渡所得のうち3,000万円まで控除できる特例のことです。
そのため、仮に上記物件の購入価格が2,000万円だった場合、売却額は4,000万円であるため2,000万円の譲渡所得を得たことになります。
3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得に対して税金がかからなくなります。

貸した場合の収支

続いて、貸した場合の収支をシミュレーションしてみましょう。
月々の家賃収入が12万円、年間にすると144万円となります。
そのうち、土地の固定資産税と都市計画税2万円、建物の固定資産税と都市計画税15万円、建物損害保険料1.5万円、管理委託料7.2万円、修繕費1.3万円、入居者募集にかかる費用2万円です。
合計費用は29万円となり、このときの収支は、144万円-29万円＝115万円です。
入居者募集費用や修繕費に関しては、毎年発生するものではありませんが、1年あたりの平均額を想定して算出しました。
なお、ファミリー向けの一戸建ての平均入居期間は6年程度が一般的であるため、6年に1回の頻度で入居者募集費用や修繕費がかかると想定しています。
経費率は家賃収入に対して15〜30％程度が一般的ですが、今回の例では経費率20％でした。
また、貸した際は礼金や家賃、共益費などの収入を得ることができますが、支出も多いのが現状です。
家賃がそのまま利益になるわけではないため注意が必要です。
リフォームが必要な場合は、その年は赤字になることも覚悟しておかなければなりません。
さらに、副業として不動産経営をしている場合は、給与所得にくわえ不動産所得がかかるため税金が増える可能性もあるでしょう。

まとまった現金がほしい、維持管理に手間をかけたくない場合は売るのが、どうしても家を手放したくない、借り手がつきやすい好立地の家の場合は貸すのがおすすめです。
売ると資産にできない点が、貸すと修繕義務が生じる点がデメリットとなります。
貸すと安定して収入が得られますが、売ると3000万円特別控除が受けられます。