つなぎ融資とは、住宅ローンの実行前に融資を受けることをいいます。
住宅ローンを組んでいても、実行されて融資が受けられるまでにはある程度の時間を要します。
そこで、融資が実行されるまでの間の一時資金となるのが「つなぎ融資」です。
つなぎとして利用することで、不動産購入時に必要な費用を捻出しやすく、自己資金が少ない場合でも買いやすくなります。
一方、つなぎにより借り入れたお金の使用用途は決まっており、建物の建築資金や土地の取得資金といった不動産購入にかかる費用のみで利用することができます。

金利が割高

金融機関によって金利は異なりますが、つなぎ融資の場合、通常の住宅ローンより金利が割高に設定されていることが多くあります。
理由は借り入れ限度額が低く、借り入れ期間が短いためです。
低金利の場合は、融資のリスクと利益が見合わないため、これを解消するために高金利となっています。

諸費用が必要

申し込む際は、申し込み手数料が必要です。
このときに住宅ローンも同時に申し込まなければならず、それぞれに申し込み手数料が発生します。
不動産を購入する際は、さまざまな費用がかかりますが、このコストをつなぎ融資で支払うことができます。
支払うことができるのが、「土地代金」「着工金」「上棟金」の3つです。
住宅の建設では、途中過程で費用が必要になるため、その際につなぎ融資の資金を利用します。

元金は一括返済

基本、住宅ローンは購入後から何十年かけて分割して支払いますが、つなぎ融資の場合は元金を一括で返済しなければなりません。
つなぎ融資は、支払い方法を十分に理解したうえで利用しましょう。

借り入れから返済までの流れ

まず、金融機関へつなぎ融資の申し込みをおこない、ローンの審査を受けます。
審査後に、土地の購入と住宅の建設を依頼し、着工金を支払うと工事の開始です。
一度、中間金を支払い、住宅完成後に残金を支払います。
着工金や中間金にはつなぎ融資のお金を使いましょう。
登記手続きを済ませ、今度は住宅ローンの審査を受けます。
住宅ローンの融資を受けることができると、つなぎ融資の元金を一括返済し終了です。

ここでは、つなぎ融資が必要となる主なケースを3つご紹介します。

注文住宅を建てるケース

注文住宅を建築する際によく利用されている借り入れ方法です。
注文住宅の場合は、基本的に建築費用を分割で支払わなければならないため、着工前までにお金を用意しておく必要があります。
分割で支払うのが、着工金や中間金で、これらは建築費用総額の2分の1を越えるケースもあります。
施工金額は建築会社によって異なりますが、ある程度のまとまった費用が請求されることが多いです。
このときの費用が用意できない場合は、つなぎ融資を利用しましょう。

リノベーションをおこなうケース

築年数が経過した中古物件を取得する際は、リノベーションをおこなうこともあるでしょう。
その際は、注文住宅と同様に着工金や中間金を支払わなければなりません。
自己資金で費用が準備できない場合は、資金の調達方法のひとつとして選択する方も少なくありません。
一方、中古物件を取得しても、リノベーションをおこなわない場合、住宅ローンの融資金で対応することができます。

住宅ローン契約が間に合わないケース

住宅ローンは、物件の引き渡し時に借りることができるお金です。
そのため、まとまったお金がない場合は支払うことができず、物件の引き渡しも難しくなるでしょう。
一般的には融資金を受け取れるよう、住宅引き渡しまでにローン申し込み者と金融機関の間で日時の確認をおこないます。
しかし、融資実行日の確認ができていなかった場合、引き渡し日にお金が用意できない可能性もあります。
通常の手続きを踏みローンを申し込んでいれば、契約が間に合わないということは基本的には起こりません。
ただし、トラブルが発生し、融資実行が引き渡し日に間に合わないという状況がまれに発生します。
その際も、つなぎ融資が利用可能です。
契約のタイミングによるトラブル対策として、有効な手段であることを覚えておくと良いでしょう。

さまざまなケースで活躍するつなぎ融資ですが、ここではメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

自己資金を用意する必要がなくなるというのが最大のメリットです。
原則として、住宅が完成していない場合は、住宅ローンの契約を結ぶことができません。
しかし、新築の際は完成前にさまざまな費用が発生します。
建築中であれば住宅ローンの融資が受けられません。
そのため、自己資金に余裕がない場合は、つなぎ融資も検討すると良いでしょう。
住宅完成までにかかる費用を支払うことができるため、自己資金を準備する必要もありません。
つなぎ融資を利用することで、建築中に必要なコストは利息分のみとなります。
また、仮住まいを用意しなくて良い点もメリットのひとつです。
通常は家を住み替える際に、仮住まいが必要となるケースが多くありますが、つなぎ融資を利用する場合は仮住まいを用意する必要がありません。
旧居の売却を待たなくても新居を購入できるため、旧居と新居を同時期に所有することが可能です。
そのため、わざわざ仮住まいに引っ越したり、仮住まいから新居に引っ越したりという必要もなくなります。
仮住まいを用意しなくて良いということは、当然仮住まいにかかる費用や引っ越し代、引っ越し手続きなども必要ありません。
時間のかかる引っ越し作業や住所変更手続きなども、一度で済ませることができるのは大きなメリットといえるでしょう。

デメリット

無担保で契約可能なローンであるため、その分金利が高くなるのがデメリットです。
現在、一般的な住宅ローン金利が0.5〜1.5%とした場合、つなぎ融資の場合は2.5〜4.0%まで利率が上がる可能性があります。
返済義務が発生するのは利息部分のみであるため、金利は利息額を大きく左右します。
少しでも支払いの負担を抑えたい場合は、金利重視で比較し検討すると良いでしょう。
また、諸費用が発生するのもデメリットのひとつです。
住宅ローンの契約時に諸費用が発生するのと同様に、つなぎ融資にも手数料や保証料が発生します。
手数料の相場は10万円程度、保証料は借り入れ額や返済期間によっても異なりますが、数万〜20万円程度になる可能性もあります。
そのほか、借り入れ額に応じた収入印紙代も必要です。
これらの諸費用すべて併せると30〜40万円程度かかるケースもあるため、利息以外の費用負担も小さくはないということを覚えておきましょう。

つなぎ融資とは、住宅ローンの実行前に融資を受けることで、建物の建築資金や土地の取得資金として利用できます。
必要となるのは、主に注文住宅の建築やリノベーション、住宅ローン契約が間に合わなかったときです。
利用することで、自己資金は必要ありませんが、金利が高く諸費用がかかるのがデメリットです。