コンパクトシティとは、都市全体の構造を見渡しながら居住者の生活を支えられるように、コンパクトな街づくりを目指すことをいいます。
具体的には、商業施設や公共サービスが受けられる拠点を中心地域に集中させ、住民側やサービスを提供する側から見て、効率的な街づくりを進めていくことです。

背景

国土交通省では、重点的施策の一つとして考えられています。
高度成長に伴い、人口増加が続いていた時代では都心部の地価高騰が発生し、人々が郊外に住み始め「ドーナツ化現象」が表面化していました。
その結果、都心部を取り囲む郊外の人口が増加し、都心部の人口は減少するという状況に陥りました。
また、少子高齢化も進行し人口減少が深刻化されている現代では、都市機能を集約化せざるをえません。
そのためにも、医療・福祉などによる公共サービスを効率的・タイムリーに利用することができるコンパクトシティが必要とされているのです。
さらに、商業施設や生活に必要な拠点を近距離の範囲内に集積させることで、利便性の高い都市生活が可能となります。
深刻な高齢化が進行しているからこそ、住民同士が近距離に住み助け合いながら生活を送る「コミュニティ」を作り出すことが期待されます。

不動産投資との関連性

コンパクトシティの形成は、投資家にとって将来的な資産価値の向上が見込めるエリアを絞ることができるため、チャンスでもあります。
全国的に人口減少が進行しているため、今後の人口増加や発展が見込まれる街を見極めなくてはなりません。
今後、各自治体では限られた予算で開発や維持をするエリア、それ以外のエリアの選別をおこないます。
また、都市再生特別措置法の立地適正化計画により、「居住誘導区域」を各自治体で定められるようになりました。
そのため、不動産投資をおこなう際は、各自治体の動きにも注意が必要です。

ここでは、コンパクトシティのメリットについて3つご紹介します。

インフラ維持

コンパクトシティに多くの方が住むことによって、道路や鉄道、上下水道などの社会インフラが維持しやすくなるのがメリットです。
人が集まることにより、単位面積当たりの税収を上げることができます。
たとえば、100㎡のなかに10人が住んでいる場合と、1人しか住んでいない場合では、10人住んでいるほうが税収が高くなります。
道路や上下水道などの社会インフラは、維持していく際にもコストが発生しているのです。
アスファルトを再舗装したり、上下水道管を修繕したりする際は毎年のように税金が投入されています。
とくに、地方の限界集落では社会インフラの維持が難しくなっています。
地方では税収が少ないため、市民病院など生活するうえで必要な施設の維持もできなくなっている自治体も少なくありません。
一方、東京都などの都心部では税収が高いのが特徴です。
東京都内では、私立高校の無償化など都民への還元も進んでいます。
そのため、1か所に人々が多く住むことによって、単位面積当たりの税収も増えるため、社会インフラの維持がしやすくなるでしょう。

利用環境向上

子育てや教育、医療、福祉などの利用環境が向上するのも大きなメリットです。
公共施設や医療施設、商業施設へのアクセスもしやすくなります。
比較的安価な公共交通機関を使用し、十分な生活ができるため、コスト削減にもつながります。
また、都会化が進むことにより、多くの方が集まることが期待できます。
多くの人が集まると財源が確保され、より良いサービス提供を受けることができるため、住民も暮らしやすくなるでしょう。

環境にやさしい

エネルギー効率が高く、環境にやさしい街づくりが可能となります。
たとえば、人々が散らばって住むと発電所も広く点在させる必要があります。
一方、人々が1か所に集まって住むと、発電所も1つで済み、効率よくエネルギーを消費することができるのです。
また、人がほとんど乗っていない電車を動かすのは赤字の原因となります。
しかし、都内のように多くの方が乗っている場合はエネルギーを効率よく消費することができるでしょう。
このように、コンパクトシティは1か所に人が多く集まるため、エネルギー消費に無駄がなく、地球にやさしい街づくりが可能です。
1kWの電気を消費する場合、同じ電力でもコンパクトシティでは、より多くの方が恩恵を受けることができるでしょう。

上記では、魅力的なメリットについてお伝えしましたが、気を付けていただきたい注意点も存在します。
ここではコンパクトシティのデメリットを3つご紹介します。

不動産価格が上がる

人口密度が高くなるため、不動産価格も上がってしまうのが大きなデメリットです。
現在の東京都はまさにコンパクトシティです。
多くの人が集積することにより、住宅価格は高くなり、逆に住みにくくなるという状況に陥る可能性もあります。
都内で住宅を購入する際は、住宅ローンの支払いのため、ほとんどの世帯で共働きを強要されているのが現状です。
住宅価格が上がりすぎると、時間的にも金銭的にも余裕ある生活を送ることが難しくなってしまいます。
また、住宅価格が上がることで、若い世代が家を買えなくなり晩婚化の原因にもつながるでしょう。
晩婚化が進むと少子化、さらに地方同様に少子高齢化が進むことが予想されます。
つまり、集積しすぎることにより不動産価格が高騰し、さまざまな面でデメリットが生じると考えられるでしょう。

家が狭くなる

不動産価格が上がると、家が狭くなるのもデメリットのひとつです。
都内の一戸建ては、一般的には狭小住宅といわれるような家でも、現在は7,000万〜8,000万円で取引がおこなわれています。
価格は高いものの、土地は狭いため庭もありません。
また、一戸建てであっても駐車場がないため、遠い場所に月極駐車場を借りるというケースも多くあります。
空間的にも、狭いなかでの生活を送らなくてはならないため、人が集積しすぎるのもデメリットとなるでしょう。

自然との触れ合いがなくなる

街が都市化されることにより、自然と触れ合う機会がなくなってしまうのもデメリットとして挙げられます。
都会に住んでいても、自然に触れたいと考えている方も多いでしょう。
とくに子育て世帯では多い傾向にあります。
しかし、コンパクトシティは自然とは隔離されてしまいます。
都会での住みやすさは得られますが、自然に癒される感覚からは離れてしまうでしょう。
人口密度が上がる方向に誘導しているため、人が集積することで弊害も多くなります。
自分が何を優先したいかを考えたうえで、住むことを検討したほうが良いでしょう。

コンパクトシティとは、都市全体の構造を見渡しながら居住者の生活を支えられるようなコンパクトな街づくりのことをいいます。
投資家にとっても資産価値の向上が見込めるエリアを絞ることができます。
インフラが維持しやすく利用環境向上がメリットである一方、不動産価格が上がり家が狭くなるのがデメリットです。