確定申告の必要性は、不動産売却による譲渡所得がプラスかどうかで判断できます。

売却代金から譲渡にかかった費用、取得にかかった費用を引くことで譲渡所得を計算できます。
また、建物部分と取得費を計算する際は、減価償却費を差し引くのがポイントです。
この計算結果がプラスになる場合は、確定申告により税金を納めましょう。

一方、住宅の売却により損失が出た場合は、確定申告は原則として不要です。

ただし、3000万円の特別控除を利用した結果として譲渡所得がマイナスになる場合は、確定申告をする必要があります。
3000万円の特別控除とは、所定の要件を満たした場合に譲渡所得から最大で3000万円を控除できる特例です。

この特例は、自動で適用されるわけではないため、確定申告を通して、適用させる必要があります。

先ほどは、3000万円の特別控除をご紹介しましたが、他にも確定申告をして利用できる特例があります。
その特例というのは、以下の2つです。

・マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例
・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例

不動産を売却して損失が出た際、売却した年に得た所得を相殺し、税負担を減らせるのが「損益通算」です。

また、売却した年の所得を損失が上回っている場合、損失分を全て相殺しきれないことも考えられます。
その場合、翌年以降の所得から繰り越して損失分を差し引けるのが、「繰り越し控除」です。

1つ目の特例の要件には、売却する家と買い替える家の双方に条件が設けられています。
一方、2つ目の特例は買い替え先の家に関する条件がない点、ローン残高が売却代金を超えていることが条件にある点で異なります。

また、所得が3000万円の年については、これらの特例の対象外となりますのでご注意ください。

今回は、住宅の売却で損失が出た場合の確定申告について主にご紹介いたしました。
仮に、住宅を売却して損失が出たとしても、特例を利用するためには確定申告をしなければならないことを頭に入れておきましょう。

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